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2024.04.20

抵当権抹消に司法書士費用はいくらかかる？依頼するメリットや費用相場を徹底解説！

住宅ローンの完済や住宅売却の際、必要となるのが抵当権抹消の手続きです。しかし、「抵当権抹消を司法書士に依頼するとどれくらい費用がかかるのか」悩む方も多いでしょう。

この記事では、抵当権抹消の手続きに必要な費用や、司法書士へ依頼するメリットを詳しく解説します。抵当権の抹消を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

そもそも抵当権抹消とは？

抵当権抹消とは、ローンなどの借入れに関連する登記簿謄本に記載された抵当権を削除する法的手続きのことを指します。

抵当権は、債権者が債務者の不動産を担保として設定する権利です。この権利により、借入金が返済されない場合、債権者は担保不動産を競売にかけて債権を回収することができます。

ローン完済後、債権者は不動産から優先的に債権を回収する必要がなくなるため、抵当権の抹消が必要となります。手続きは、登記簿謄本から抵当権の部分にアンダーラインが引かれることで抹消され、これには法務局での登記手続きと登録免許税の支払いが伴います。

ローンを完済すると、抵当権の権利そのものは消滅しますが、登記の抹消とは別物なので、抵当権抹消の登記手続きはかならず必要です。

抵当権抹消にかかる費用相場

抵当権抹消には費用がかかります。

• 登録免許税
• 司法書士費用
• 事前調査費用
• 抹消後の謄本取得費用

項目ごとに、費用相場を詳しくみていきましょう。

登録免許税

不動産の抵当権抹消に伴う登録免許税は、法的な手続きの一環として必要な費用です。具体的には、不動産1件につき1,000円が課されます。

たとえば、土地が3筆に分割されている場合、それぞれの土地に対して1,000円がかかるため、合計で3,000円の税金が必要です。また、マンションの場合は、土地と建物の両方にかかることが多く、2,000円の登録免許税が発生します。

司法書士費用

抵当権抹消を司法書士に依頼するには、手数料が必要です。司法書士手数料の相場は、1.5万円程度とされています。

ここでは、日本司法書士連合会が実施した「報酬アンケート結果（2018年1月）」をもとに、抵当権抹消の司法書士費用を紹介します。

《▼土地１筆及び建物１棟の抵当権抹消登記手続の代理業務を受任し，登記原因証明情報（解除証書等）の作成及び登記申請の代理をした場合》

地区	低額者10％の平均	全体平均値	高額者10％の平均
北海道	8,358円	15,532円	30,120円
東北	8,307円	13,863円	22,091円
関東	9,536円	15,613円	26,001円
中部	9,839円	16,638円	35,220円
近畿	9,933円	18,795円	32,444円
中国	9,471円	15,289円	26,682円
四国	9,917円	14,409円	21,562円
九州	9,737円	13,821円	22,676円

出典：日本司法書士会連合会｜報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）

事前調査費用

事前調査費用は、抵当権抹消登記の前に、不動産の現在の登記状況を確認するために必要な費用です。この費用には、土地や建物の所在地や面積などの確認が含まれます。

1つの不動産につき、335円の調査費用が必要です。さらに、全部事項証明書を郵送で請求した場合は600円、オンラインでの請求では500円がかかります。

また、登記事項要約書の取得費用は450円です。これらの費用は、司法書士に依頼する場合も、自分で手続きを行う場合も同様に発生し、正確に登記手続きをするためには欠かせません。

抹消後の謄本取得費用

抵当権抹消登記が完了後、実際に抵当権が抹消されていることを確認するためには、登記簿謄本を取得する必要があります。取得費用は、不動産一筆ごとに通常600円かかりますが、オンラインで申請する場合は500円です。

この費用も、自分で登記手続きを行う場合でも、司法書士に依頼する場合でも同様に発生します。

抵当権抹消を司法書士へ依頼するメリットは3つ

抵当権抹消登記は自分でもできますが、司法書士へ依頼すると次のようなメリットが得られます。

• 時間や手間がかからない
• 書類の不備をなくせる
• 複雑なケースも対応できる

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

1.時間や手間がかからない

抵当権抹消登記を自分で行う場合、法務局が開いている平日に何度も訪れる必要があるため、時間と労力がかかります。特に平日に仕事をしている人にとっては、負担が大きいでしょう。

そこで、司法書士に依頼すれば、書類の準備から提出までの全過程を代行してもらえるため、時間と手間を節約できます。

2.書類の不備をなくせる

抵当権抹消登記の手続き中に書類の不備が発覚すると、書類の修正や再提出が必要になることがあります。

住宅ローン完済後に発行される書類の中には、有効期限が設けられているものもあるため、不備が原因で手続きが遅れると、期限切れになってしまい再発行の手間も増えるかもしれません。

このようなリスクを避けるために、法的な手続きに精通している司法書士に依頼すると安心です。司法書士に依頼すれば書類が専門的にチェックされ、最初から不備のない状態で手続きを進めることができます。

3.複雑なケースも対応できる

抵当権抹消登記自体はそこまで大変な手続きではありませんが、特定の状況では複雑になることがあります。

たとえば、相続が関与するケースや住所変更が必要な場合、手続きは煩雑になりがちです。また、相続人の誰かが亡くなっている場合や、隣地の所有者が県外に住んでいて境界線が不明確な場合など、特殊な問題に直面することもあります。

このような複雑なケースの場合、司法書士に依頼すれば、手続きを迅速に進めることができるでしょう。

抵当権抹消の司法書士費用でよくある3つの質問

最後に、抵当権抹消の司法書士費用でよくある質問にお答えします。

• 質問1.抵当権抹消は司法書士に依頼しなくてもできる？
• 質問2.売却時における抵当権抹消の費用負担者は誰になる？
• 質問3.抵当権抹消登記をする際の注意点は？

それぞれ詳しくみていきましょう。

質問1.抵当権抹消は司法書士に依頼しなくてもできる？

住宅ローンを完済した後、抵当権抹消の登記を自分で行うことは可能です。この場合、銀行から必要な書類一式を受け取り、自分で法務局に提出することになります。

必要な書類には、抵当権抹消登記申請書、登記原因証明情報（住宅ローン完済時に金融機関から渡される書類）、登記識別情報、および銀行からの委任状が含まれます。また、銀行の商号や本店が変更されている場合は、変更証明書も必要です。

抵当権抹消登記は、抵当権者として金融機関も関与するため、金融機関の法人番号の記載も求められます。この番号は国税庁の法人番号公表サイトで確認できます。

登記を自分ですれば、司法書士への手数料を節約することができますが、手続きの複雑さや必要な書類の取り揃えには注意が必要です。なお、法律上の義務はないものの、抵当権が登記簿上に残っていると不動産の価値に影響を与えるため、ローン完済後は、すみやかに抹消登記を推奨します。

質問2.売却時における抵当権抹消の費用負担者は誰になる？

不動産売却時における抵当権抹消の費用は基本的に売主が負担します。抵当権登記は銀行などの債権者のために設定されているものですが、売主が費用を支払うことが商習慣として定着しています。

さらに、売主は抵当権抹消の費用だけでなく、ローンの一括返済に伴う繰上返済手数料も負担することが一般的です。この手数料は、主要都市銀行では約1万円が相場です。

一方で、所有権移転登記の費用は買主が負担します。理論上は売主と買主で折半するべきですが、商習慣としては買主が全額を負担することが一般的です。

このように、登記に関する費用負担は法的な規定よりも市場の慣習により決定されることが多いのが実情です。

質問3.抵当権抹消登記をする際の注意点は？

抵当権抹消登記をする際、抵当権に何らかの変更がある場合は手続きが必要です。注意点としては、次の項目が挙げられます。

• 住所や氏名に変更がある場合は追加書類が必要
• 抵当権抹消にかかる費用は譲渡費用として計上されない
• 相続のタイミングで行うときは相続登記の手続きも同時に必要
• 提出書類は再発行可能なものとそうでないものがある

まとめ

抵当権の抹消は、法的に義務付けられた手続きではないため、ローン完済後も抵当権が設定されたままになるケースが見受けられます。しかし、抵当権が残っている状態では、将来的に不動産取引時に問題が生じる可能性も否定できません。

特に不動産を売却する際、抵当権抹消がスムーズに行われないと、取引自体が停滞したり、最悪の場合、損害賠償の問題に発展する恐れもあります。これを避けるためにも、司法書士への依頼を検討することがおすすめです。

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