【プロが教える】売れるマンションの条件は7つ｜高く売る方法やよくある質問も徹底解説！

2024.02.28

【プロが教える】売れるマンションの条件は7つ｜高く売る方法やよくある質問も徹底解説！

「マンションを高く売りたいけど、どうしたらいいかわからない」と不動産売却にお悩みではありませんか？

この記事では、売れるマンションの7つの条件や高く売る方法、売れにくいマンションの特徴などを不動産のプロが解説しています。大切な財産であるマンションを高く売りたいとお考えの際には、ぜひ参考にしてください。

監修者

売れるマンションの条件は7つ

売れるマンションの条件には、以下の7つが挙げられます。

築5年以上10年未満である
人気のエリアにある
利便性がよい
管理体制が整っている
間取りが最適である
希少性が高い
大手デベロッパーである

ここではそれぞれに分けて解説しますので、詳しく見ていきましょう。

1.築5年以上10年未満である

マンションの価値は、建築から時間が経過するにつれて減少していく傾向があります。この現象の一因として、法定耐用年数が挙げられます。これは、不動産の資産価値が公平に評価されるための基準で、建物がこの年数を超えると価値が著しく低下するという意味です。

築年数が増すごとに、建物の価格は下降します。築5年を超え10年未満のマンションは、価格が高く設定されやすく、売却しやすい傾向にあります。これは、下記の表が示す通り、中古マンション市場でこの築年数の物件が人気であるためです。

築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）｜東日本不動産流通機構

出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）｜東日本不動産流通機構

さらに、不動産を5年以上保有すると譲渡所得税の税率が低くなるため、築5年以上のマンションを新築で購入することは、将来的に税金面でのメリットもあります。

2.人気のエリアにある

人気エリアに位置するマンションは、売却時に大きく有利になります。これらの地域は、生活に必要な条件が揃っているため、多くの人々に住む場所として選ばれます。とくに、以下の特徴を持つエリアは常に需要が高い状態です。

主要駅が近い
教育機関へのアクセスが良い
買い物施設が充実している
高級住宅街

上記のエリアにあるマンションは、買い手を容易に見つけられるため、しばしば市場価格よりも高価で売却できます。

3.利便性がよい

マンションの価値を左右する大きな要素のひとつに、日常生活の利便性が挙げられます。とくに、以下の施設が徒歩圏内にある物件は、生活しやすさを重視する人々から高い評価を受けます。

スーパーマーケット
学校
ショッピング施設
病院
保育所や幼稚園
コンビニエンスストア
最寄り駅からのアクセスが良好
地域の公共施設や図書館などが身近にある

このような利便性の高さは、マンションの魅力を大きく高め、市場での価値を上げる要因です。上記の条件を満たす物件は、日々の生活が便利であるため、多くの人にとって魅力的な選択肢となります。

4.管理体制が整っている

マンションの売買において、管理体制の良し悪しは重要な判断基準となります。管理が行き届いていないマンションでは、外観や共有スペースの不潔さが目立ったり、設備の老朽化が進んだりすることがあり、これは将来的な修繕積立金の増額や、住環境の悪化を招いてしまうかもしれません。

一方で、管理がしっかりと行われているマンションでは、清潔感のあるエントランス、定期的な防災訓練、住民同士のコミュニケーションの場を提供するなど、居住者の満足度が高くなる傾向にあります。とくに、修繕計画がしっかり立てられている場合は、将来的なリスクが少ないと判断され、買い手にとって魅力的な選択肢となります。

5.間取りが最適である

地域やターゲット居住者に適した間取りの選定は、マンションの売却において重要な要素です。特定のエリアの住人が求めるライフスタイルにマッチした間取りが、その物件の売却成功に直結します。

たとえば、家族層が多い地域では2LDKや3LDKのマンションが、一方で都心に住む単身者や若いカップルには1Rや1Kが望まれる傾向にあります。このように、単に広さだけでなく、地域の特性や住む人々のニーズを満たす間取りを提供することが、物件を高く、かつ迅速に売却する鍵です。

6.希少性が高い

マンションの希少性は、その売却価値に大きく影響します。とくに、以下のような特徴があると希少性が高いマンションです。

駅近で生活便利性が高い場所
素晴らしい眺望がある部屋
価値が維持されているヴィンテージ物件
最上階や角部屋
広い面積を有する物件

上記の条件は、希少性が高く価値が下がりにくいとされています。これらの特性を持つマンションは、市場での需要も高く、何年経過しても価値を保てます。

7.大手デベロッパーである

マンション購入の際、大手デベロッパーが手掛ける「ブランドマンション」は、信頼性と安心感から非常に人気が高くなっています。この傾向は、洋服や装飾品のブランド品を好む消費者心理と同様で、とくに大きな買い物となる住宅購入において顕著です。

中小デベロッパーが提供するマンションも品質に優れており、多くの買主は生涯で数回しかない高価な買い物に対する安心感を求めています。その結果、「大手デベロッパー」という名前だけで、購入の決断を下す人がいるほどです。このように、住宅選びにおける「安心感」の重視は、大手デベロッパーによるマンションが市場で好まれる大きな理由のひとつといえます。

売れにくいマンションの特徴は5つ

売れにくいマンションの特徴には、以下の5つが挙げられます。

ランニングコストがかかる
駅から遠い
住環境が整っていない
空き家が多い
売却価格が高い

ここではそれぞれに分けて解説しますので、詳しく見ていきましょう。

1.ランニングコストがかかる

マンションを選ぶ際、購入価格だけでなく、毎月の管理費や修繕積立金などのランニングコストも重視してください。とくに、月に4万円程度もの高額なランニングコストが必要な物件は、買い手にとって大きな負担となります。

小規模マンションや築年数が経過した物件は、一戸あたりの負担が重くなりがちで、将来的にはさらに費用が増加するリスクも指摘されています。バブル期に建設された一部の高級マンションが市場に長く残る一因も、これら高額なランニングコストにあることが多いです。購入者は、このような継続的な出費を慎重に考慮して物件を選んでいます。

2.駅から遠い

現代では、夫婦共働きの家庭が増加し、通勤の便利さを求める人が多いため、駅に近い立地のマンションが高い人気を誇っています。中古マンション市場においては、立地の良さがひとつの大きな決定要素となっており、駅から徒歩10分以上かかる物件は、需要が低くなる傾向があります。

このような物件は、通勤や日常の利便性が低いため、購入希望者に敬遠されがちです。結果として、駅からの距離が購入の際の大きな障壁となっています。

3.住環境が整っていない

設備が未整備のマンションは将来的に価値が下がりがちです。その結果、売却が困難になることがあります。宅配ボックスが設置されていない、ゴミ出しの制限がある、自転車置き場が不十分などの点は、「現代の生活スタイルに合わない」と見なされがちです。

これらの設備は今日では購入希望者にとって非常に重要な判断材料となり、マンションの魅力を左右します。より高い価格で売却するためには、これらの設備を新設するか、既存の管理体制を見直すなどの対策を講じる必要があります。

4.空き家が多い

空き家率が20%を超えるマンションでは、売却が難しい状況が見られます。このような高い空き家率は、マンションに何らかの問題が存在する可能性を示唆しているかもしれません。

住民が少ないと、共益費や管理費の不足に陥りがちで、これがマンションの適切な維持管理を妨げる原因になります。その結果、マンションの状態がさらに悪化し、将来的な買い手を見つけにくくなることが予想されます。

5.売却価格が高い

適正な価格設定が不動産売買において極めて重要です。市場価格を上回る売出し価格を設定してしまうと、いくら需要がある物件であっても、購入希望者はなかなか現れません。

高価格戦略は、近隣の類似物件との比較で不利になりがちです。適切な価格に設定することで、売却期間を無駄に延ばさず、スムーズな取引が見込めます。不動産の専門家と十分な相談を重ね、市場とのバランスを考えた価格設定をすることが成功の鍵を握ります。

マンションを高く売る方法は3つ

マンションを高く売る方法には、以下の3つが挙げられます。

複数の不動産会社に査定依頼する
媒介契約を交わす
掃除やリフォームを検討する

ここではそれぞれに分けて解説しますので、詳しく見ていきましょう。

1.複数の不動産会社に査定依頼する

マンションを売却する際には、ひとつの不動産会社だけでなく、複数の会社から査定を受けることが重要です。異なる会社では、売却価格の見積もりが大きく変わることがあり、これによりマンションの市場価値を正確に理解できます。

複数の査定結果を比較することで、より良い条件での売却が可能になります。時間や手間を省きたい場合は、「一括査定サービス」を活用すると、同時に多数の不動産会社から見積もりを得られ、効率的に最適な売却価格を探ることが可能です。

2.媒介契約を交わす

マンションを売る際には、買い手を自分で見つけるのが難しいため、不動産会社の力を借りることが一般的です。不動産会社と結ぶ媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれ売却の成約率やサポート内容に違いがあります。

「一般媒介契約」は、複数の会社と結べるため、広範囲に物件情報を拡散できる点がメリットです。一方で、販売活動の熱意が分散するリスクもあります。

「専任媒介契約」は、契約を一社に絞ることで、より集中的な販売サポートを受けられ、定期的な進捗報告も期待できます。

「専属専任媒介契約」は、更に厳格な規定が加わり、売主自身が買い手を見つけられません。不動産会社の専門的な販売活動に全面的に依存することになります。自分の売却希望に合わせて、最適な契約形態を選択することが重要です。

3.掃除やリフォームを検討する

買い手が「これなら高くても欲しい」と思うマンションにするためには、まず内覧の前にハウスクリーニングを行い、とくに水回りの清潔さに注意し、必要に応じて専門業者による修繕を検討することが大切です。

住んでいる間には気づきにくい臭いにも配慮し、消臭措置を施すことで、買い手にとって安心感を提供できます。さらに、マンションの価値を高めるためには、差別化が鍵となります。以下はその一例です。

追い炊き機能
TVモニタ付インターホン
セキュリティサービス
スマートロック
宅配ボックス

上記のような付加価値を施すことで、マンションの魅力を高め、購入希望者の心をつかむことが重要です。

売れるマンションでよくある3つの質問

売れるマンションでよくある質問には、以下の3つが挙げられます。

質問1.買ったときより高く売れるマンションの条件は？
質問2.売れるマンションに共通する条件とは？
質問3.信頼できる不動産会社に依頼するには？

ここではそれぞれに分けて解説しますので、詳しく見ていきましょう。

質問1.買ったときより高く売れるマンションの条件は？

マンションを購入価格以上で売却するには、特定の条件が揃っていることが必要です。戸建てと比較して、マンションの価格は築年数が経過しても下落幅が小さいため、良好な条件下では価格が上昇することもあります。

とくに、人気エリアや認知度の高いブランドに属するマンションは、高価で売れる傾向にあります。売却価格を高めるためには、以下の条件に当てはまっているか確認してください。

駅近で徒歩5分以内
最上階や角部屋に位置している
広い専有面積
優れた眺望
ブランドやヴィンテージの価値がある

これらの特徴を持つマンションは、購入時よりも価値が上がる可能性が高くなります。売却を検討している方はこれらの条件を重視してみてください。

質問2.売れるマンションに共通する条件とは？

マンションが早期に売れるかどうかは、その立地条件に大きく左右されます。多くの購入希望者は、立地を最優先事項として考える傾向にあるため、以下のような特定の条件を満たすエリアに位置するマンションは高い人気を誇ります。

病院や学校が近隣にある
閑静な住宅街
高級住宅地
コンビニやスーパーマーケットが近い
最寄りの駅から近い
図書館や役所が近い

上記のような条件を満たすマンションは、買い手からの注目度が高い状態です。価格が若干高めでも購入者を見つけやすい傾向にあります。

質問3.信頼できる不動産会社に依頼するには？

マンションを売りたいとき、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。なぜなら、不動産会社によっては得意とする地域や物件の種類が異なり、選択次第で売却額に大きな差が出るからです。

一人で最適な不動産会社を選ぶのは難しいため、多くの会社から査定を受け、比較検討できる「不動産一括査定サイト」の利用が推奨されます。この方法なら、自宅に合った信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。不動産一括査定サイトのメリットや推奨するサービスについては、下記の記事で解説していますので、売却を考える際には参考にしてみてください。

関連記事：不動産売却におすすめ｜人気の不動産一括査定サイト20選をご紹介！