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2024.12.09
生前贈与で取得した居住用不動産の3,000万円控除とは？適用要件も詳しくご紹介します！
居住用不動産の3,000万円控除は、譲渡所得税額を抑えるだけでなく、生前贈与や相続を受けた場合にも利用できるケースがあります。制度の概要や必要な要件を理解し、正しいステップで手続きを実施するようにしましょう。
本記事では、居住用不動産の3,000万円控除の概要や適用要件、手続きのステップについて解説します。また、よくある質問もご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。
居住用不動産の3,000万円控除とは？
居住用不動産の3,000万円控除は、マイホームを売却した際に発生する譲渡益に対して適用できる税制上の特例です。この制度の活用により、譲渡所得金額から最大3,000万円を控除でき、結果的に所得税や住民税の負担の軽減が可能になります。
控除を受けるためにはいくつかの条件がありますが、とくに重要なのは、売却した不動産が実際に居住していた住宅である点や、売主と買主の関係性が特殊でない場合です。また、住まなくなってから一定期間内に売却する必要があります。
この制度を正しく利用すれば、税負担を抑えつつ、不動産売却をより効果的に進められます。
生前贈与で不動産を譲渡する場合には適用されない
居住用不動産の3,000万円控除は、不動産の売却益に対する所得税を軽減するための制度であり、無償で不動産を譲渡する生前贈与には適用されません。この控除は譲渡所得が発生する売買に限定されているため、贈与に該当するケースでは対象外です。
生前贈与による不動産の譲渡に課されるのは贈与税であり、所得税や住民税とは異なる仕組みで計算されます。税制にはさまざまな種類があり、それぞれ適用条件や計算方法が異なるため、制度を正しく理解し、自身のケースに合った対策を取らなければなりません。
生前贈与で取得した不動産を譲渡する場合には適用できる
居住用不動産の3,000万円控除は、生前贈与を受けたマイホームを売却する際にも利用可能な制度です。この控除の適用において、生前贈与で取得したかどうかは特段の影響を与えません。
ただし、控除を受けるためには他の条件を満たす必要があります。たとえば、売却した物件が実際に居住していた住宅である点や、売却先との関係性に制限がない点などが挙げられます。
この制度を上手く活用できれば、譲渡所得税や住民税の負担を軽減できるため、マイホームを手放す際の負担を軽くする一助になります。
居住用不動産の3,000万円控除の適用要件は3つ
次に、居住用不動産の3,000万円控除の適用要件について解説します。
- 居住用の不動産である
- 親族や関係者への譲渡ではない
- 前年や前々年に居住用不動産の3,000万円控除を受けていない
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
1.居住用の不動産である
居住用不動産の3,000万円控除を受けるには、不動産が「居住用」と認められる必要があります。この制度は、自らが居住していた住宅やその敷地、借地権の売却に適用されるものです。
たとえ現在その住宅に住んでいなくとも、最後に居住していた日から3年を経過する年の12月31日までの売却により、控除の対象となります。しかし、家を取り壊した後にその土地を賃貸や駐車場として使用すると、「居住用」とは見なされなくなるため、この制度を利用できなくなります。
制度の適用要件を確保するためには、不動産の使用状況を適切に管理しなければなりません。
2.親族や関係者への譲渡ではない
居住用不動産の3,000万円控除を利用するためには、譲渡先が特定の関係者でないことが条件となります。特定の関係者とは、配偶者や親、子ども、生計を共にする親族などを指し、さらに家を売却後にその住宅に同居する予定の親族や、内縁関係にある人も含まれます。
また、売主自身が関係する法人も対象です。このような特別な関係がある場合、税制上の控除が適用されないため、譲渡相手には注意が必要です。
3.前年や前々年に居住用不動産の3,000万円控除を受けていない
居住用不動産の3,000万円控除を受けるには、前年または前々年に同じ控除を受けていないことが条件になります。この制度は3年に一度しか利用できないため、計画的に活用する必要があります。
また、入居した年を含む5年間で居住用不動産の控除を受けた場合、住宅ローン控除が併用できない点にも注意が必要です。さらに、控除によって譲渡所得が0円となる場合でも、確定申告が求められるため、申告を怠らないようにしましょう。
居住用不動産の3,000万円控除の手続きは3ステップ
次に、居住用不動産の3,000万円控除の手続きについて解説します。
- ステップ1.居住用不動産を売却する
- ステップ2.必要書類を集める
- ステップ3.確定申告をする
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
ステップ1.居住用不動産を売却する
居住用不動産の3,000万円控除を利用する際には、現在住んでいる家や、過去3年間に住んでいた物件が対象となる点を確認しましょう。また、控除を受けるためには売買契約書の作成や所有権移転登記といった手続きが必要です。
一般的に、売買契約書の作成は仲介業者が行い、登記手続きは買主が主導するケースが一般的です。登記手続きでは、必要書類を準備し、登録免許税を納付したうえで、法務局に申請書を提出します。手続きが完了すると、登記完了証が交付され、所有権の移転が正式に認められます。
ステップ2.必要書類を集める
居住用不動産の3,000万円控除を申請する際には、必要な書類を事前に準備しておきましょう。申請に必要な書類には、確定申告書や譲渡所得の内訳書、戸籍の附票の写し、自宅と敷地の全部事項証明書（登記簿謄本）、売買契約書の写し（購入時と売却時のもの）、そして住民票の写しやマイナンバーが該当します。
これらの書類は、税務署や市区町村役場、法務局などから取得する必要があります。また、確定申告書と譲渡所得の内訳書については、税務署窓口での受け取りや、国税庁の公式ウェブサイトからダウンロードが可能です。
ステップ3.確定申告をする
居住用不動産の3,000万円控除を利用するには、売却した翌年の確定申告が必須です。確定申告の期間は通常、翌年の2月16日から3月15日までです。たとえば、令和4年に自宅を売却した場合、令和5年のこの期間内に申告を行わなければなりません。
申告の際には、確定申告書と譲渡所得の内訳書を作成し、売却した不動産の詳細や取得費用、譲渡費用を正確に記載する必要があります。また、売却益が発生しない場合や、控除によって課税所得が0円になる場合でも、確定申告は必ず行う必要があります。
生前贈与 不動産 3000万円控除でよくある3つの質問
最後に、生前贈与 不動産 3000万円控除でよくある質問についてご紹介します。
- 質問1.生前贈与を受けた際に発生する税金とは？
- 質問2.小規模宅地等の特例とは？
- 質問3.相続空き家の3,000万円控除とは？
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
質問1.生前贈与を受けた際に発生する税金とは？
不動産取得税は、土地や建物の所有権が移転した際に課税される地方税で、各都道府県に納付します。土地の譲渡や贈与の場合でも課税対象となりますが、一定の評価額以下であれば特例で免除される場合があります。
また、贈与税は、不動産を贈与された際に適用され、年間110万円の非課税枠を超える贈与に対して課税されるものです。生前贈与の際には、この非課税枠を超えた分に税率が適用され、贈与を受けた人が確定申告を行い納税します。
さらに、登記手続きに関連して登録免許税が必要ですが、生前贈与で贈与された土地は相続税課税対象外となる場合があり、登録免許税が軽減されるケースもあります。不動産の取引には仲介手数料や契約書作成費用などの追加コストも発生するため、事前に十分な準備が欠かせません。
なお、家（不動産）を相続した場合にかかる税金については、こちらの記事でも解説しています。
関連記事：家（不動産）を相続した場合にかかる税金とは？必要な手続きや相続税の計算方法をご紹介！
質問2.小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例は、相続時に土地の評価額を大幅に減額し、相続税の負担を軽減するための制度です。この特例では、土地の用途や相続人の状況に応じて、評価額が50%または80%減額される場合があります。
しかし、この特例を適用するためには、土地の利用状況や相続人の要件を満たす必要があり、細かい条件が定められています。そのため、制度の適用可否を正確に判断するには、税理士などの専門家に相談しましょう。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
質問3.相続空き家の3,000万円控除とは？
相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「相続空き家の3,000万円控除」を利用できる可能性があります。この制度では、相続した不動産が1981年5月31日以前に建築されたものである点や、亡くなった方が単独で居住していた住宅である点が要件です。
また、耐震基準を満たすリフォームを行うか、建物を取り壊して土地のみを売却する場合に適用されます。さらに、売却価格が1億円以下である点も条件です。この控除の利用により、譲渡益から3,000万円を控除でき、課税対象額の大幅な減額が可能です。
参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
まとめ
本記事では、居住用不動産の3,000万円控除の概要や適用要件、手続きのステップについて解説しました。
居住用不動産の3,000万円控除は、売却時に出た売却益から3,000万円を控除し、譲渡所得税を減額できる制度です。居住用不動産の3,000万円控除の適用要件には、居住用の不動産である点や親族や関係者への譲渡ではない点などが挙げられます。
また、居住用不動産の3,000万円控除は、一定条件を満たすことにより、生前贈与や相続を受けた後でも利用可能です。ただし、居住用不動産の3,000万円控除を利用する場合には、確定申告が必要になる点に注意してください。
居住用不動産の適用条件や手続きなどは複雑なため、不動産仲介会社や税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
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