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2025.03.02
マイホーム売却における税金特例は5つ｜売却に向けて理解しておきたい税金の基本もご紹介！
マイホームを売却する際に税金特例を活用すれば、税の負担が軽減できます。しかし、一定の条件や書類を用紙しなければならないため、正しい知識が必要です。
本記事では、マイホーム売却における税金特例や売却に向けて理解しておきたい税金の基本をご紹介します。また、よくある質問も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
マイホームの売却に向けて理解しておきたい税金の基本
まず、マイホームの売却に向けて理解しておきたい税金の基本について解説します。
- 譲渡所得
- 所有期間と税率
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
譲渡所得
譲渡所得とは、不動産を売却した際に得た金額から取得費や譲渡費用を差し引いたものです。取得費には、土地の購入額や建物の購入額から減価償却費を控除した金額が含まれ、譲渡費用には仲介手数料や印紙税などが該当します。
また、譲渡所得がプラスであれば譲渡益となり、税金が課されますが、マイナスの場合は譲渡損失となり、課税対象にはなりません。売却価格は市場の動向により変動するため、事前に相場を確認して、適切なタイミングで売却を検討しましょう。
所有期間と税率
税額は、譲渡所得に一定の税率を掛けると算出されます。税率は、不動産を譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって異なり、5年以下の場合は短期譲渡所得として高めの税率が適用され、5年を超える場合は長期譲渡所得として比較的低い税率が適用されます。
また、2037年までの期間は復興特別所得税も加算されるため、注意が必要です。相続により取得した不動産については、元の所有者の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡所得の適用対象となる場合があります。不動産売却時には、適用される税率を確認して、負担額を事前に把握しておきましょう。
マイホーム売却における税金特例は5つ
次に、マイホーム売却における税金特例について解説します。
- 居住用3,000万円控除の特例
- 分離課税の特例
- 特定居住用財産の買換えの特例
- 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
居住用3,000万円控除の特例
この特例は、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、課税額を大幅に抑えられます。しかし、この控除を適用するには確定申告が必要で、住宅ローン控除との併用ができない点に注意しましょう。
また、控除の適用を受けるには、売却する不動産が居住用であることが前提となるため、売却前に要件をしっかり確認しておくことが大切です。
なお、不動産売却における3,000万円控除については、こちらの記事で詳しく解説しています。
関連記事：不動産売却における3,000万円控除とは？適用要件や必要書類について徹底解説！
分離課税の特例
マイホームを10年以上所有して、売却する場合には、一定の条件を満たせば軽減税率の特例を利用できます。この特例を適用すると、通常の長期譲渡所得の税率よりも低い税率が適用され、税負担の軽減が可能です。
具体的には、譲渡益6,000万円以下の部分には軽減税率が適用され、それを超える部分には通常の長期譲渡所得の税率が適用されます。さらに、3,000万円特別控除と併用もでき、売却時の税負担を大幅に抑えられます。
特定居住用財産の買換えの特例
マイホームを売却し、新たにマイホームを購入した場合、一定の要件を満たせば「特定の居住用財産の買換え特例」を適用できます。この特例を利用すると、売却によって発生した譲渡益に対する課税を、将来に繰り延べられます。
買い換えた物件の購入価格が売却価格を上回る場合は、譲渡益全額が繰り延べとなり、売却時に税金の支払いが必要がありません。しかし、買い換えたマイホームを将来売却する際には、繰り延べた譲渡益が加算されるため、最終的に税負担が発生する点に注意が必要です。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを売却し、損失が発生した場合、一定の条件を満たせば「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。この特例を適用すると、売却損を給与所得などのほかの所得と相殺できるため、税負担の軽減が可能です。
さらに、その年に控除しきれなかった損失は、最大3年間繰り越して控除できます。しかし、適用を受けるには、新たに購入する住宅がローンを利用して取得される必要があり、ほかにもいくつかの要件を満たす必要があります。
居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
マイホームを売却した際にローンが残っている場合、「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できる可能性があります。この特例は、売却価格がローン残高を下回る場合に適用され、売却による損失を給与所得などのほかの所得と相殺できます。
しかし、売却代金でローンを完済できる場合には適用されません。また、損益通算の対象となるのは、売却損全額ではなく、ローン残高から売却額を差し引いた金額のみとなります。適用条件を満たしているか、事前に確認しておきましょう。
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マイホーム 特例でよくある3つの質問
最後に、マイホーム 特例でよくある質問について紹介します。
- 質問1.居住用3,000万円控除の特例と住宅ローン控除は併用できる？
- 質問2.3000万円控除を利用するときの利用条件と注意点は？
- 質問3.3000万円控除の手続きに必要な書類は？
それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。
質問1.居住用3,000万円控除の特例と住宅ローン控除は併用できる？
居住用3,000万円控除の特例と住宅ローン控除は、同じ年の確定申告で併用ができません。さらに、居住用3,000万円控除を適用しようとする年の過去3年間に、別の居住用財産で住宅ローン控除やそのほかの特別控除を利用していた場合も、この特例を受けられません。
このため、特例を利用する前に、過去の控除状況や、どの制度が利用可能か事前に確認しておきましょう。適用条件を満たしているか、事前に税務署や専門家に相談すると安心です。
質問2.3000万円控除を利用するときの利用条件と注意点は？
3000万円控除を利用するときの利用条件と注意点として、一定の条件を満たす必要があります。条件は、以下のとおりです。
- 現在居住しているか
- 住まなくなってから3年以内の年末までの売却である
- 売却先が親族や特別な関係者でない
- 過去2年間に損益通算や繰越控除を受けていない
- 過去2年間にマイホームの買換え特例を利用していない
- 売却した不動産に固定資産の交換特例やそのほかの特別控除などを適用していない
災害による売却の場合は、居住しなくなってから3年後の年末までに売却しなければなりません。これらの要件を満たせば、共有不動産の場合でも各所有者が控除を受けられます。
質問3.3000万円控除の手続きに必要な書類は？
3,000万円の特別控除を受けるには、確定申告時に必要な書類を揃えなければなりません。具体的には、以下の書類が必要です。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 譲渡した土地・建物の全部事項証明書
- 戸籍の附票・削除した戸籍附票（写し可）
- 本人確認書類（住民票の写しやマイナンバー）
これらの書類は、税務署や法務局、役場などで取得できるものの、発行には手数料がかかる場合があるため、事前に確認しておきましょう。また、売買時の領収書や譲渡費用の領収書も保管しておくと、申請がスムーズに進みます。
まとめ
本記事では、マイホーム売却における税金特例や売却に向けて理解しておきたい税金の基本をご紹介しました。
マイホームを売却する際には、売却価額から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して、税金が発生します。譲渡所得がプラスであれば譲渡益となり、税金が課されますが、マイナスの場合は譲渡損失となり、課税対象にはなりません。
税率は、不動産を譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。また、一定の条件を満たすと適用される特例を活用すれば、税負担の軽減が可能です。
たとえば、居住用3,000万円控除の特例や分離課税の特例、特定居住用財産の買換えの特例などがあげられます。しかし、分離課税の特例は、過去2年同じ特例を受けていないことが条件のため、注意が必要です。
特例を利用する前に、過去の控除状況や、どの制度が利用可能か事前に確認しておきましょう。適用条件を満たしているか、事前に税務署や専門家に相談すると安心です。
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