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2026.02.24
不動産購入の諸費用は10%！後悔しないためのシミュレーション
家を建て直したい、あるいは新しい住まいを探している時、不動産 購入 諸費用が一体いくらかかるのか不安になる方は非常に多いはずです。せっかく理想の物件が見つかっても、手数料や税金で貯金が底をつき、お子さんの教育費に影響が出ては元も子もありません。
不動産購入を成功させる秘訣は、物件価格ではなく「諸費用を含めた総額」で判断することです。 一般的に、新築物件であれば物件価格の3～7％、中古物件なら6～10％程度の諸費用が必要になると言われています。 公益財団法人東日本不動産流通機構のデータを確認しても、成約価格とは別に多額の現金が動く実態が明らかです。
将来の教育費を守るために物件価格ではなく総額で判断しましょう
不動産を購入する際、チラシに載っている物件価格だけで資金計画を立てるのは非常に危険です。 「物件価格＋諸費用」の総額を把握しなければ、数年後の教育費や生活費が不足するリスクが高まります。多くのFP（ファイナンシャルプランナー）が提唱するように、住宅ローン以外の現金支出を甘く見積もると、家計のキャッシュフローが破綻しかねません。
特にお子さんがいらっしゃるご家庭では、将来の進学費用を逆算した予算組みが必須となります。 「今の貯金で足りるか」を考えるときは、まず手元に残すべき「予備費」を差し引いてください。 その残りの金額の範囲内で、諸費用を含めた購入計画を立てるのが賢明な判断です。
物件価格が3,000万円であっても、諸費用が300万円かかれば実質3,300万円の買い物になります。 この「見えない300万円」を最初から予算に組み込んでおくことで、精神的な余裕も生まれるはずです。 旦那様ともしっかり話し合い、家を建てた後の生活水準を維持できる金額を算出してください。
諸費用を賢くコントロールするための3つのポイント
不動産購入にかかる諸費用には、どうしても動かせない「固定費用」と、工夫次第で安くできる「変動費用」が存在します。 諸費用の内訳を正しく理解し、調整可能な部分にメスを入れることが節約の近道となります。例えば、火災保険のプラン見直しや、仲介手数料の交渉などは、数十万円単位で総額を抑えられる可能性がある項目です
ポイント1：火災保険の内容を精査して不要な補償を外す
不動産購入時に加入する火災保険は、不動産会社や銀行から提示されたプランにそのまま加入する必要はありません。 ハザードマップを確認し、自分の物件に不要な補償（水災や汚損など）を外すことで、保険料を数十万円単位で抑えられます。 実際に、高台にあるマンションや家財が少ない世帯では、フルパッケージのプランよりも大幅にコストを削減できるケースが多々あります。</u>
保険会社によっても料金体系は異なるため、複数の会社から見積もりを取って比較することが重要です。 例えば、損保保険料率算出機構の統計データを参考にすると、地域や建物の構造によって基準となる料率が細かく設定されていることが分かります。 「とりあえず安心だから」と全てを盛り込むのではなく、住まいのリスクに応じた「引き算」の視点を持つことが、教育費を削らない賢い選択となります。
ポイント2：住宅ローンの事務手数料が安い金融機関を選択する
住宅ローンを組む際にかかる「融資事務手数料」や「保証料」は、金融機関によって数十万円の差が出る項目です。 ネット銀行などの「手数料定額型」プランを選択すれば、借入額に関わらず一律数万円で済む場合があり、初期費用を劇的に抑えられます。 一般的に大手銀行では借入額の2.2%（3,000万円借入なら66万円）程度かかる手数料が、定額型なら5万円〜11万円程度で済むことも珍しくありません。
日本銀行の金融統計などで市場金利の動向をチェックしつつ、金利の低さだけでなく「諸費用の安さ」も含めた総支払額で比較してください。 特に、数年後に教育費のピークが控えている場合は、初期費用を抑えて手元に現金を残しておく戦略が有効です。 旦那様とも相談し、金利と手数料のバランスが最も良い銀行をシミュレーションして見極めましょう。
ポイント3：仲介手数料の割引がある不動産会社やプランを検討する
不動産売買で最も大きな負担となりやすいのが、物件価格の3%＋6万円（税別）という上限が定められた仲介手数料です。 最近では「仲介手数料最大無料」や「定額制」を採用している不動産会社も増えており、これを利用するだけで100万円単位の節約が可能です。 宅地建物取引業法で定められているのはあくまで「上限」であり、会社との交渉や業者選びによってこのコストは調整できる余地があります。
ただし、手数料が安い代わりにサービスが手薄にならないか、契約前にしっかりと実績を確認しておく必要があります。国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムなどで、信頼できる会社かどうかを事前に調べておくと安心です。 「浮いた手数料分をリフォーム代や家具代に回す」といった、賢い資金の再配分を検討しましょう。
参考：建設産業・不動産業：建設業者・宅建業者等企業情報検索システム – 国土交通省
一般的な不動産購入で発生する諸費用の主な内訳
検索上位の情報を参考にすると、不動産購入の諸費用は「契約時」「ローン借入時」「入居後」の3段階で発生します。 これらすべての項目を事前にリストアップしておくことで、突然の出費に慌てる事態を防げます。不動産売買契約書に貼る印紙税や、登記手続きを依頼する司法書士への報酬などは、ほぼすべてのケースで発生する必須経費です。
具体的には、売買契約時の印紙代、住宅ローンの融資事務手数料、火災・地震保険料、登録免許税、そして固定資産税の清算金などが挙げられます。 中古物件や建売住宅の場合は、これに加えて物件価格の3％＋6万円（税別）を上限とする仲介手数料がかかるのが一般的です。宅地建物取引業法によって上限は定められていますが、この金額は決して安くありません。
さらに、忘れがちなのが「引越し費用」や「家具・家電の購入費用」です。 これらは厳密には不動産の諸費用には含まれませんが、入居にあたって必ず発生する現金支出となります。 これらも含めた「入居までの総コスト」をシミュレーションすることが、失敗しない家づくりの第一歩です。
参考：建設産業・不動産業：宅地建物取引業法関係 – 国土交通省
岡山市での住まいづくりをサポートする「ビリーフ株式会社」
岡山県岡山市に拠点を置くビリーフは、地域に根ざした不動産のプロフェッショナルです。 お客様の「本当のニーズ」に寄り添い、単なる物件紹介に留まらないトータルな資金計画の提案を得意としています。 地元岡山での豊富な実績と知識に基づき、諸費用を含めた現実的なシミュレーションを提供することで、多くのご家族の夢を形にしてきました。
代表をはじめ、スタッフは地域の特性を熟知しており、岡山市での建て替えや新築を検討されている方にとって心強いパートナーとなります。不安なことが多い不動産購入だからこそ、信頼できる地元の専門家に相談してみるのが一番の解決策です。
家を建てることは、ゴールではなく新しい生活のスタートです。 ビリーフでは、お客様が10年後、20年後も「この家にして良かった」と思えるよう、透明性の高い情報開示を徹底しています。
不動産 購入 諸費用でよくある3つの質問
質問1. 諸費用は住宅ローンの中に組み込むことができますか？
多くの金融機関で「諸費用ローン」の取り扱いがあり、物件価格と一緒に借り入れることは可能です。ただし、借入総額が増えることで金利が上乗せされたり、審査が厳しくなったりするデメリットも考慮しなければなりません。自己資金をいくら出すべきか、月々の返済額とバランスを見て判断してください。
質問2. 諸費用を安くするために、自分で登記手続きをしても良いですか？
法律上、自分で行う「本人申請」は可能ですが、住宅ローンを利用する場合は銀行が難色を示すケースがほとんどです。登記は金融機関の抵当権を設定する重要な手続きであるため、確実性を期して司法書士を指定されるのが一般的であることを理解しておきましょう。
質問3. 固定資産税の清算金とは何のことですか？
その年の1月1日時点の所有者に課税される固定資産税を、引渡し日を境に売主と買主で日割り計算して負担する費用のことです。これは法律で決まっているわけではありませんが、不動産取引の慣習として定着しています。引渡し時期によって金額が変わるため、事前の確認が必要です。
貯金と教育費を両立させる納得の不動産購入を実現しましょう！
不動産購入における諸費用の不安を解消し、ポジティブな新生活を迎えるためのポイントをまとめます。 物件の価格に目を奪われるのではなく、全体の支出を把握することが、あなたの家庭の幸せを守る直通ルートです。
- 物件価格の約10%を諸費用として見積もり、総額ベースで予算を組む
- 火災保険やローン手数料など、調整可能な費用を比較・検討する
- 教育費などの将来必要な現金をあらかじめ確保し、残りの貯金で購入を検討する
- 地元の信頼できる不動産会社に、詳細なシミュレーションを依頼する
まずは、現在の貯金額から「絶対に動かせない教育費」を差し引いてみてください。 残った金額でどのような住まいが実現できるか、具体的な数字が見えてくれば、もう不安に振り回されることはありません。 理想の住まいを手に入れ、お子さんの成長を笑顔で見守れる素晴らしい未来を、今ここから踏み出しましょう！
ビリーフは、岡山市であなたの理想の住まいづくりを全力でサポートします。諸費用の不安や資金計画など、どんな悩みもプロの視点で解決します。まずは公式サイトから、お気軽にお問い合わせください。
