不動産売却における3,000万円控除とは？適用要件や必要書類について徹底解説！

2023.11.18

不動産売却時には、売却益に対して税金が発生します。しかし、3000万円控除の特例を使うことによって、大幅に税金を抑えることが可能です。

この記事では、3000万円控除の適用要件や申請方法、よくある質問について詳しくご紹介します。これからマイホームなどを売却しようと検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

監修者

3,000万円特別控除とは、個人が居住していた不動産を売却する際に適用できる制度です。その名の通り、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。

基本的に、不動産売却によって発生した利益（譲渡所得）には所得税と住民税がかかります。しかし、3,000万円特別控除を利用すると、譲渡所得に対して税金がかからない範囲が3,000万円まで拡大し、大幅な節税が可能です。

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

居住用財産の3,000万円特別控除を利用することによって、譲渡所得税（譲渡所得にかかる税金）を節税できます。

また、取得費と譲渡費用の内容は、以下の通りです。

譲渡所得は売却価格から購入時の経費総額や建物の減価償却費を差し引いて算出し、税額はプラスの譲渡所得がある場合にのみ発生します。

3,000万円特別控除の適用には、以下の6つの条件が必要です。

また、この控除を受けるための条件として、ほかにも以下のような条件が設けられています。

その他の詳しい要件は国税庁ホームページで確認できます。

3,000万円特別控除が受けられるその他の特例についてケースごとに分けてご紹介します。

相続空き家の3,000万円特別控除は、相続や遺贈で取得した不動産の売却時に適用される制度です。この特例は、被相続人が居住していた不動産に対して適用されるもので、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

対象となる不動産は、被相続人が居住していた家であることが前提条件です。建て替えや一時的な居住者がいる場合は適用されません。

また、特別控除の対象となる不動産には以下の要件が必要です。

相続空き家の3,000万円特別控除は、一般的な3,000万円特別控除とは別の制度であり、被相続人がマイホームとして居住していた不動産に対して適用されるものです。

マイホームを取り壊し、敷地を売却する際の3,000万円特別控除適用要件は、建物解体から1年以内に敷地売買契約を結ぶことが必要です。また、建物解体から売買契約締結日まで、敷地を駐車場などとして第三者に貸し付けていないことが求められます。

もしも、敷地を駐車場や賃貸などで人に貸した場合は、特別控除の適用外です。これらの要件に関する詳細情報は、国税庁のホームページで確認できます。

自宅の一部を第三者へ貸し出している場合、控除が適用されるのは、自分が居住用として使用していた家屋の部分に限定されます。また、マイホームであった物件を賃貸にしている場合でも、特定の条件を満たせば3,000万円特別控除の対象です。

売却時点ですでにマイホームでない物件を売却する場合は、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売却する必要があります。

建物の一部が店舗として使用されている場合、控除の対象となるのは、自身の居住のために使用していた部分のみと定められています。店舗部分の譲渡所得は控除対象外です。

また、住宅部分が全体の90%以上を占める場合は、建物全体に3,000万円特別控除が適用されます。その際、床面積に基づいて住宅部分と店舗部分の割合を判定し、確定申告時には住宅の床面積が分かる書類が必要です。

共有名義の不動産を売却する場合、各共有者は自分の持ち分に対して特例を申請できます。その際、共有者ごとに確定申告を提出する必要があり、譲渡所得は共有者の持分割合に応じて按分されます。

しかし、敷地のみを共有している場合、建物の所有者以外は3,000万円特別控除を適用できません。また、共有していたマイホームを売却する場合、適用要件に合致すれば全共有者が3,000万円の特別控除を受けることが可能です。

3,000万円特別控除の申請方法に必要な書類と申請期間について、それぞれに分けて解説しますので、詳しく見ていきましょう。

3,000万円特別控除の申請に必要となる書類は、以下の表を参考にしてください。