Blog
ブログ
2023.10.28
【プロが解説】不動産売却時のつなぎ融資とは？メリットやデメリット、取扱いがある金融機関もご紹介！
住み替えや買い替え、転勤や子供の就学を機に不動産を売却し新しいものを購入する方や、売却前の不動産をリフォームして高く売りたい方も多いでしょう。その際、一時的な資金調達として役立つのが「つなぎ融資」です。
本記事では、つなぎ融資の仕組みや条件、メリット・デメリットをわかりやすく解説します。取扱いがある金融機関も紹介するので、つなぎ融資を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却時のつなぎ融資とは？
つなぎ融資とは、不動産売却の際に生じる資金ニーズをカバーするために、売却前に行われる一時的な融資のことです。
不動産売却の際、新居を購入する際の手付金や初期費用が必要となるケースが考えられます。
たとえば、現在の住宅を売却する前に新しい住宅の購入が進行している場合、その間の資金を調達するための手段としてつなぎ融資を利用します。新しい住宅のローン融資が実行されるまでの一時的な間を賄うのがつなぎ融資の主要な役割です。
つなぎ融資の仕組み
つなぎ融資は、不動産の売却から資金が手元に入るまでの間、一時的に利用可能な融資システムを指します。売却予定の不動産を担保に融資を受け取り、後にその売却から得た資金で融資額を返済する形となります。
現有の不動産売却の資金を新居購入の頭金として使いたい場合、つなぎ融資を活用することでスムーズな取引が可能となります。不動産の取引はタイミングが重要であり、希望する物件に出会った際に迅速に資金を用意することが求められるため、つなぎ融資は有効に働くことが多いでしょう。
ただし通常住宅ローンにて融資を受けた場合は20年ほどの期間で返済しますが、つなぎ融資では1年以内に全額返済が必要です。
つなぎ融資を受ける条件
金融機関から融資を受けるには担保が必要です。つなぎ融資は、売却を予定している不動産を担保にして、担保となる不動産が売却された際の価格で一括返済します。売却までの期間、借り手は主に利息のみを支払い、売却が成立した時点で融資の元本を返済するのです。
しかし、この融資手段にはリスクが伴います。特定の期間内に不動産が売却されなかった場合、競売となり、その際の売却価格で元本を返済する必要が出てきます。
また、不動産を担保にするため抵当権が設定されており、売却できない場合は金融機関が抵当権を行使し、強制的に不動産を売却する可能性もあります。
つなぎ融資を受けるまでの流れ
つなぎ融資の手続きは、通常の融資手順と変わりません。まず、希望する金融機関に融資を申し込みます。次に、必要な書類の提出と金融機関による審査です。これらの手続きが無事完了すれば、正式な融資契約が締結され、融資が実施されます。
つなぎ融資を受けるには、いくつかの書類が求められます。申請者が法人か個人かによって、次のように異なります。
|
項目 |
法人 |
個人 |
|
担保物件管理書類 |
|
|
|
申込関係者書類 |
|
|
|
収入関係書類 |
|
|
提出書類の詳細は、担保として使用する不動産の種類や、融資を行う金融機関によって異なるケースがあります。具体的な手続きを進める際は、直接担当者に確認しましょう。
不動産担保ローンとの違い
つなぎ融資と不動産担保ローンは、どちらも不動産を担保に資金を調達する点で似ています。しかし、その性質と利用方法には大きな違いがあります。
不動産担保ローンは、不動産の売却を前提にしておらず、融資期間は長く、最長で20年程度に設定することができ、元利均等返済方式で返済を行います。また、短期間で繰り上げ返済を希望する際には、解約違約金が発生することが一般的です。
一方のつなぎ融資は不動産売却を前提としているため、融資期間は短期です。毎月の返済は利息のみで、元金は一括返済方式となります。
そのため、毎月の返済負担は少なく、繰上げ返済に際しての解約手数料も発生しないのが特徴です。不動産売却を予定している場合、つなぎ融資のほうがお得になる場合が多いでしょう。
不動産売却でつなぎ融資を受ける3つのメリット
つなぎ融資の概要が理解できたところで、次は不動産売却でつなぎ融資を受けるメリットを紹介します。主に次の3つです。
- 余裕を持ったスケジュールで不動産売却に取り組める
- 欲しい物件をすぐに押さえることができる
- 仮住まいの費用を抑えられる
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
1.余裕を持ったスケジュールで不動産売却に取り組める
つなぎ融資を利用すると、新居の購入資金を先取りでき、金銭的な圧迫感から解放されます。
必要な資金が前もって確保できるので、急ぎの売却のプレッシャーを感じることが少なくなります。その結果、不動産の売却計画をより余裕を持って進行させることが可能です。
つなぎ融資にも返済の期間は存在しますが、資金が先行してもらえると時間的な余裕は確実に増します。焦って売却する必要がないため、理想的な条件を提示する買主の発見が容易になり、最終的により高値での売却に繋がる可能性もあるでしょう。
2.欲しい物件をすぐに押さえることができる
住み替えの際に、気に入った物件を見つけても、自宅の売却を待っている間にその物件が他の人に購入されるリスクが高まります。特に中古住宅の市場では、好条件の物件はすぐに購入者が見つかることが多く、欲しい物件を逃してしまうケースがあります。
そこで、つなぎ融資を利用することで、売却前の段階で資金を確保し、気に入った物件を迅速に押さえることが可能です。これにより好条件の物件を確実に手に入れることができるため、住み替えの成功率を大幅に高められるでしょう。
中古物件購入を検討中の方は、良い物件に出会った際に手に入れられるよう、つなぎ融資の活用を検討するのがおすすめです。
3.仮住まいの費用を抑えられる
売り先行による住み替えの場合、売却後すぐに新居への引越しは難しく、一時的に仮住まいに移らなければなりません。仮住まいへの引越しには、敷金・礼金、引越し費用、新たな家具や家電の購入など、多額の費用が発生します。
しかし、つなぎ融資を活用する買い先行の住み替えは、現在の住居を売却する前に新居を確保する方法です。この方法により、新居の準備が整ってから不動産の売却を進められます。
そのためつなぎ融資を活用すると、仮住まいに関する費用を抑えられ、不動産売却のタイミングに左右されずに新居への引越しが可能です。
不動産売却でつなぎ融資を受ける3つのデメリット
つなぎ融資はメリットがある一方で、デメリットも生じます。不動産売却でつなぎ融資を受けるデメリットとは、主に次の3つです。
- 住宅ローンよりも金利が高い
- 取り扱いがある金融機関が少ない
- 安い価格で不動産を手放す可能性がある
こちらも詳しくみていきましょう。
1.住宅ローンよりも金利が高い
つなぎ融資は住宅ローンと比べて、金利が高いのが特徴です。
金融機関や利用プランによって異なりますが、住宅ローンの金利は0.5〜1.5%程度であるのに対し、つなぎ融資の金利は2〜3%前後、場合によってはそれ以上となります。加えて、利用手数料に数十万円必要な場合もあり、金利以外の大きな負担となります。
さらに、印紙税がかかることも考慮しておかなければなりません。印紙税は融資額に応じて増減し、融資額が大きくなると印紙税も増えます。
|
融資金額 |
印紙税 |
|
100万円を超え500万円以下 |
2,000円 |
|
500万円を超え1,000万円以下 |
10,000円 |
|
1,000円を超え5,000万円以下 |
20,000円 |
|
5,000万円を超え1億円以下 |
60,000円 |
参考：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
各種の費用が加わることで、最終的には住宅ローンよりも費用がかかるケースも少なくありません。つなぎ融資を利用する際は、これらのコストを十分に考慮しましょう。
2.取り扱いがある金融機関が少ない
つなぎ融資はすべての金融機関で取り扱いがあるわけではありません。住宅ローンと比較して、取り扱いがある金融機関の数は圧倒的に少ないのが現状です。
そのため、利用者は限られた金融機関からしか選べないので、条件比較が制限され、場合によっては利用者にとって不利な条件での融資を受けることも考えられます。このような背景から、つなぎ融資を検討する際は、利用可能な金融機関の情報をしっかりと収集し、条件やサービスをよく比較検討することが大切です。
3.安い価格で不動産を手放す可能性がある
つなぎ融資は融資期間が定められているため、売却が遅れると、抵当権の実行が進められ、不動産を期待よりも安い価格で売却せざるを得ない可能性があります。
競売は、査定価格の70〜90%で取引されるケースが主流で、意に沿わない価格でも不動産を手放さなければなりません。その結果、期待した金額より低い収入しか得られず、融資の元本返済後に手元に残る金額が少ないという事態も考えられます。
また、売却が進まず返済が難しくなると、遅延損害金として厳しい年利が課せられるケースもあります。金融機関によっては年利20%のペナルティが適用される場合もあるので、つなぎ融資の高いリスク性を認識し慎重に検討しましょう。
なお、次のページでは、不動産売却で起こりがちなトラブルの内容や、回避するための事前対策を紹介しています。あわせて参考にしてみてください。
関連記事：不動産売却で起こりがちなトラブルとは？回避するための事前対策も紹介！
不動産売却でつなぎ融資をおすすめする4つのケース
つなぎ融資のメリット・デメリットをふまえて、次は不動産売却でつなぎ融資をおすすめするケースを紹介します。
- 売却する不動産をリフォームするケース
- 不動産を売却して新しい不動産を購入するケース
- 売却しやすい不動産を保有しているケース
- 相続税の納税資金として利用するケース
上記4つのケースを、それぞれ詳しくみていきましょう。
1.売却する不動産をリフォームするケース
売却を考える不動産の市場価値を向上させたい場合、リフォームを検討することは効果的な方法の一つです。特に年季が入った物件では、古さが購入のハードルとなり、購入希望者が途中で手を引くケースも少なくありません。
リフォームした物件は新築同様の魅力を持ち、購入者が即入居を想定しやすくなります。そのため、リフォームを施した物件は早期売却の可能性が高まると言われています。
しかし、リフォームには数十万〜数百万円ほど必要です。全額を一時的に捻出するのが困難な場合、つなぎ融資を活用すれば、リフォーム資金の確保と不動産の価値向上を同時に実現することができます。
2.不動産を売却して新しい不動産を購入するケース
新しい不動産を購入する際、先に現有の不動産を売却するケースが一般的です。転勤や生活の変化など、新居購入の背景にはさまざまな理由がありますが、新しい物件を購入するには多くの場合、頭金が必要となります。
しかし、不動産の売却は即座には完了しないことが多く、査定から実際の売却まで数ヵ月を要するため、資金繰りに困ることがあるでしょう。そんな時には、つなぎ融資が役立ちます。
つなぎ融資を利用すると短期間で現金を手に入れ、新居の頭金や関連費用に充てることが可能です。金融機関によっては、申し込みから最短1週間程度で融資が実行される場合もあり、売却が完了次第、その資金で融資を返済する流れとなります。
3.売却しやすい不動産を保有しているケース
売却しやすい不動産を保有しているケースは、つなぎ融資を活用する最適なタイミングです。
つなぎ融資は、事前に不動産を売却することなく資金を得る方法ですが、その売却が保証されているわけではありません。多くの場合、指定期間内に売却できなければ、不動産会社の買取が条件として付帯します。
この買取価格は、通常の市場価格の70〜90％となることが多く、資金計画に影響を及ぼすリスクが伴います。そのため、つなぎ融資を検討する際は、早期売却が見込まれる不動産の保有が理想的です。
特に駅徒歩10分以内、築10年以内、有名不動産ブランドのマンションなど、売却が容易な不動産を持っている方は、つなぎ融資の利用を検討してみても良いでしょう。
4.相続税の納税資金として利用するケース
相続に伴う税金の支払いで困った際、つなぎ融資は一つの賢い選択肢です。不動産を相続する際、評価額によっては相続税が必要となります。
特に、相続財産が不動産のみの場合、評価額が基礎控除を超えると税金の支払い義務が発生します。相続税は、相続が明らかになった日から10ヵ月以内に納める必要があり、期日を逃すと延滞税が発生します。
不動産の売却を検討する場合、遺産分割協議や相場の確認など、適切な売却には時間がかかることが多いです。このような状況下で、安易に不動産を売却してしまうと、不利な条件での取引となるリスクもあります。
その場合はつなぎ融資を活用して税金の納付資金を確保し、その後不動産を適正な条件で売却して融資を返済する流れがおすすめです。
不動産売却つなぎ融資の取扱いがある金融機関3選
ここでは、不動産売却におけるつなぎ融資の取扱いがある金融機関を紹介します。
- SBIエステートファイナンス
- セゾンファンデックス
- 三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
各社の特徴について詳しくみていきましょう。
1.SBIエステートファイナンス
SBIエステートファイナンスは、創業25年の融資実績と年間5,000件の相談実績をもつ企業です。売却つなぎローンは、法人・個人を問わず利用可能で、返済期間は1ヶ月から選択でき、毎月の支払いは利息のみとなっています。
総量規制を除外した貸付により、給与所得者の自宅を担保にすることもできます。また、資金の使途は基本的に制限がなく、現状収入がない方でも返済プランにより融資が可能です。
2.セゾンファンデックス
参考：セゾンファンデックス
セゾンファンデックスの不動産売却前提ローンは、将来売却予定の不動産を担保に、その売却代金で返済するローンプランです。住み替えの資金や移転の経費といった多様なニーズに応じた資金を調達できます。
セゾンファンデックスでは、短期の借入れなど銀行では難しいケースにも対応しています。また、最短3営業日でスピーディに審査するため、買いたい物件が出てきた時にも安心です。
3.三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス
参考：三井住友トラスト L＆F
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスは、売却予定の不動産を担保とした融資サービスを提供しています。不動産売却つなぎローンは、住宅の購入資金、移転の経費やビジネス関連の資金としても活用できる柔軟なプランです。
金利は適用年率2.90％〜5.40％の範囲で設定されており、総量規制の対象外（適用除外）商品です。店頭だけでなくオンラインや電話を通じて、手軽に資金相談・申込ができる体制を確立しています。
不動産売却のつなぎ融資でよくある3つの質問
ここでは、不動産売却のつなぎ融資でよくある質問にお答えします。
- 質問1.つなぎ融資を回避する売却活動のコツは？
- 質問2.つなぎ融資で必要になる書類は？
- 質問3.つなぎ融資で必要になる費用は？
それぞれ詳しくみていきましょう。
質問1.つなぎ融資を回避する売却活動のコツは？
つなぎ融資を避け、スムーズな売却を目指すためのポイントは以下のとおりです。
- 市場価格を調査し、適正な価格設定で売却活動する
- ホームステージングを活用し、物件の魅力を最大限に引き出す
- 不動産会社の買い取りサービスを活用して、迅速な売却を実現する
これらのステップを踏むことで、売却活動は効率的に進められ、つなぎ融資を回避させることができます。
ちなみに次のページでは、岡山市で売却に強い不動産や会社選びのポイントを紹介しています。関連記事もあわせて参考にしてみてください。
関連記事：【2023年度最新】岡山市の売却に強い不動産10選｜会社選びのポイントもわかりやすく解説！
質問2.つなぎ融資で必要になる書類は？
つなぎ融資を受ける際に求められる主な書類は以下のとおりです。
- 身分証明書（例：運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
- 住民票の写し
- 確定申告の書類
- 源泉徴収票
- 不動産の登記事項証明書
- 公図、地積測量図、建物の図面
- 物件の位置を示す地図
- 不動産取引に関する書類（例：売買契約書、媒介契約書など）
提出書類は金融機関によって異なることがあるため、事前にそれぞれの機関で必ず確認しましょう。
質問3.つなぎ融資で必要になる費用は？
つなぎ融資を利用する際に考慮すべき費用は、次の2つです。
- 金利
- 事務手数料
たとえば、融資金額が2,000万円で金利が5.0％、事務手数料が3.0％の場合、1年間の利息は100万円となり、事務手数料として60万円が必要です。つなぎ融資を利用する際は、さまざまな費用を考慮して予算計画をしっかり立てましょう。
まとめ
つなぎ融資は、1年以内の不動産売却を計画しているときに有効な資金調達手段です。
うまく活用すれば、気に入った物件を見逃すことなく購入できたり、あせらずに売却先を探せたりするといったメリットが期待できます。また資金の用途に制限がないため、生活費や開業資金としても利用可能です。
その一方で金利や事務手数料のコストが高く、融資期間内の売却が条件となるため、予想外の市場変動で予定通りに売却できない場合には資金計画が狂う危険性も考慮する必要があります。そのため、つなぎ融資を利用する際は、今回紹介したポイントを踏まえ、計画的に売却活動を進めましょう。
なお「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。
不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから
