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2024.07.08

不動産売却の仲介手数料を計算する方法とは？支払いのタイミングや安く抑える方法をご紹介！

不動産を売却する際に必要な仲介手数料の計算方法や支払いのタイミングについて知りたい方もおられるのではないでしょうか。この手数料を少しでも安く抑える方法について理解しておけば、費用の削減が可能です。

本記事では、不動産売却の仲介手数料を計算する方法や仲介手数料を支払うタイミングについて解説します。また、仲介手数料を安く抑える方法や仲介手数料以外に不動産売却でかかる主な費用についても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の仲介手数料を計算する方法とは？

仲介手数料は不動産の売却価格によって異なります。計算方法は、以下の表のとおりです。

不動産売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格×5%＋消費税
200万円超400万円以下の部分	売買価格×4%＋消費税
400万円超	売買価格×3%＋消費税

仲介手数料の計算式

たとえば、自宅を1,000万円で売却した場合、売却価格に基づく仲介手数料の計算は、以下のようになります。

• 200万円以下の部分：200万円×5％＝10万円
• 200万円超から400万円以下の部分：200万円×4％＝8万円
• 400万円超の部分：600万円×3％＝18万円

これらの結果を合計し、さらに消費税を加算した39.6万円が、この売却取引における仲介手数料の上限額です。

速算式による計算

仲介手数料を迅速かつ正確に計算するためには、「速算式」の利用が推奨されています。この計算方法は、成約価格に応じて異なる割合を適用するため、簡単に上限額を求められます。

不動産売買価格	仲介手数料の上限
200万円以下の部分	売買価格×5%＋消費税
200万円超400万円以下の部分	（売買価格×4%＋2万円）＋消費税
400万円超	（売買価格×3%＋6万円）＋消費税

仲介手数料の上限

不動産の売却価格ごとの仲介手数料の上限額は、以下の表のとおりです。

売却価格	仲介手数料（税込み）
200万円	11万円
400万円	19.8万円
500万円	23.1万円
1,000万円	39.6万円
2,000万円	72.6万円
2,500万円	89.1万円
3,000万円	105.6万円
4,000万円	138.6万円
5,000万円	171.6万円
1億円	336.6万円

不動産売却の仲介手数料を支払うタイミング

不動産の仲介手数料については、売買契約が成立した後に支払う必要があります。この手数料は一般的に契約時と引渡し時の2回にわけて支払われる場合が多いです。

一部の不動産会社では、現金払いのほかに振込やクレジットカード払い、さらには分割払いにも対応しています。また、不動産の売却にかかる費用や税金は、売却価格に応じて変動するため、具体的な金額を知りたい場合は不動産会社での査定を受けるのがおすすめです。

不動産売却の仲介手数料を安く抑える方法は3つ

次は、不動産売却の仲介手数料を安く抑える方法について解説します。

• 不動産会社へ値引き交渉する
• 仲介手数料無料や割引制度のある不動産会社を利用する
• 不動産会社の買取で売却する

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.不動産会社へ値引き交渉する

宅建業法により仲介手数料の上限は定められていますが、下限は決まっていないため、交渉自体は問題ありません。しかし、不動産会社は受け取る予定の仲介手数料内で広告活動をします。

このため、手数料が減少すると、広告や売却活動にかけるコストが削減され、希望価格での売却が難しくなります。よって、不動産会社に依頼する際は、手数料の安さだけでなく、売却実績や担当者の適性、提供される付加サービスなどの総合的な評価が欠かせません。

2.仲介手数料無料や割引制度のある不動産会社を利用する

不動産会社の多くは、仲介手数料を無料または割引する制度を提供しています。たとえば、買主側からの仲介手数料を全額受け取る場合や、特定のサービスを利用する場合などが挙げられます。

しかし、実際には別途費用を請求されるケースもあるため、契約前に無料となる条件や追加費用についてしっかりと確認しておきましょう。さらに、2回目の依頼や紹介顧客に対して割引制度を設けている不動産会社もあるため、依頼前に詳細を問い合わせるのがおすすめです。

なお、不動産売却における見積りの種類については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：不動産売却の見積りとは？見積りの種類やチェックポイント、注意点を徹底解説！

3.不動産会社の買取で売却する

不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、仲介がないため、仲介手数料は発生しません。しかし、直接買取では売却価格が低くなる傾向があります。また、一部の不動産会社は、一定期間内に仲介で売却できなかった場合に買取を保証するサービスを提供しています。

これも仲介手数料がかからず、特定の期限内に売却したい人にとっては便利な方法です。しかし、買取価格が相場よりも安くなる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。

仲介手数料以外に不動産売却でかかる主な費用は3つ

次に、仲介手数料以外に不動産売却でかかる主な費用について解説します。

• 登録費用
• 司法書士の報酬
• 譲渡所得税

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

1.登録費用

不動産売却時にはいくつかの登記手続きが必要です。具体的には、所有権移転登記と抵当権抹消登記があります。一般的に、所有権移転登記にかかる費用は買主が負担しなければなりません。

一方、抵当権抹消登記の費用は売主が負担し、その費用は一般的に2万円〜3万円程度です。なお、抵当権抹消とは、売却物件に設定されていた住宅ローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する手続きです。

2.司法書士の報酬

不動産売却において司法書士の報酬は、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの法務手続きを行うために必要です。報酬額は案件の複雑さや地域によって異なりますが、一般的には数万円〜数十万円程度が目安です。

具体的には、登記の種類や不動産の価格、登記の件数によって変動し、追加の手続きが必要な場合は別途料金が発生する場合もあります。司法書士には不動産取引をスムーズかつ正確に進行させるための専門知識が求められるため、この報酬はこれらの責任と専門性を反映したものです。

3.譲渡所得税

不動産売却に伴う譲渡所得税は、売却によって得られた利益に対して課税される税金です。所得の計算は、「売却価格」から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた金額に基づきます。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、5年以下の短期保有は所得税率に加え住民税が高率で課税され、5年超の長期保有の場合は低率です。さらに、一定の条件を満たす場合には税率の軽減措置が適用される場合があります。

不動産売却の仲介手数料でよくある3つの質問

最後に、不動産売却の仲介手数料でよくある質問をご紹介します。

• 質問1.仲介手数料に含まれるものと含まれないものは？
• 質問2.契約解除になった場合は仲介手数料は返金される？
• 質問3.仲介手数料には消費税がかかる？

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

質問1.仲介手数料に含まれるものと含まれないものは？

仲介手数料は、「通常の仲介業務で発生する費用」をカバーしています。具体例として、自社サイトや物件情報サイトへの掲載、チラシの作成や配布、購入希望者の内覧の立会い、売買契約の締結などが含まれます。

これらは仲介業務の一部とされ、契約が成立しなかった場合でも追加料金は発生しません。しかし、土地の測量や広範囲のポスティング、遠方への出張費など、通常の業務範囲を超えるものに関しては仲介手数料に含まれず、実費が請求されるのが一般的です。

質問2.契約解除になった場合は仲介手数料は返金される？

売買契約が成立した際、不動産会社は仲介手数料を全額請求できるのが一般的です。契約成立後に仲介手数料の一部または全額を支払った場合でも、その後に契約が解除された際、不動産会社が手数料を返還する義務はありません。

しかし、実際の対応は契約解除の理由により、それぞれの不動産会社が独自に判断しています。売主自身が契約する場合や、買主から契約解除の申し入れがあった場合には、まず不動産会社の担当者と相談するようにしてください。

質問3.仲介手数料には消費税がかかる？

仲介手数料には消費税が適用されます。不動産仲介業務は消費税法上の課税対象サービスに含まれるため、仲介業者が不動産の売買や賃貸の取引を斡旋した際に受け取る手数料には消費税が加算されます。

このため、仲介手数料を支払う際には、表示されている手数料に加えて消費税が必要です。なお、土地の売買は「資産の移転」であり、消費とは見なされないため、消費税はかかりません。

まとめ

本記事では、不動産売却の仲介手数料を計算する方法や仲介手数料を支払うタイミング、仲介手数料を安く抑える方法、仲介手数料以外に不動産売却でかかる主な費用について解説しました。

不動産売却の際に発生する仲介手数料の計算方法は、標準的な計算式と速算式があり、これには法律で定められた上限も存在します。また、仲介手数料の支払いは、取引の完了時に行われるのが一般的です。

この費用を抑える方法としては、不動産会社との値引き交渉や割引制度を提供する会社の利用、または不動産会社による直接買取が挙げられます。さらに、不動産の売却においては、仲介手数料以外にも登録費用や司法書士の報酬、譲渡所得税といった費用が必要になります。

これらの情報を正しく理解しておけば、不動産売却をより効果的かつ経済的に進めることが可能です。なお「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。

不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから