【プロが教える】不動産売却の流れは7ステップ！手続きに必要な書類もわかりやすく解説！

2023.07.25

【プロが教える】不動産売却の流れは7ステップ！手続きに必要な書類もわかりやすく解説！

不動産を売却する際、さまざまな手続きなどが必要となります。不動産売却の流れを把握し必要な契約手続きを理解しておくことで、スムーズに売却が行えるでしょう。そこで本記事では、不動産売却の手順や必要な書類などについて詳しく紹介します。

監修者

不動産売却の流れは7ステップ

不動産を売却したい場合、以下7ステップで手続きなどを進めます。

不動産会社に売却相談をする
不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産の売却活動を始める
購入希望者と条件交渉をする
買主と売買契約を結ぶ
決済・不動産の引き渡しを行う
確定申告をする

各ステップの詳細や、注意したいポイントなどを詳しく解説します。

ステップ1：不動産会社に売却相談をする

まずは不動産売却に関する基礎知識の習得が必要です。もし、基礎知識がない状態で進めてしまうと、取っている行動が妥当かどうかを判断できません。

ただし、初めて不動産売却する場合、どのような形で知識を習得すればよいのか悩みがちです。その場合は不動産会社に売却相談することで、さまざまな悩みを解決できます。

インターネットなどで「無料相談」などを謳っている不動産会社を選んで、不動産売却をしたい旨を伝えます。基本的には特に準備は不要ですが、以下のような書類を持参して相談すると、より具体的なアドバイスを得られるでしょう。

所有している不動産の物件概要書
登記事項証明書（登記情報）または固定資産税納税通知書
間取り図および敷地測量図

無料相談では、今後の具体的な流れを知ると同時に、査定をおこなう場合が多いです。査定を受けることで、売却する予定の不動産が売れそうな価格を知ることができます。

不動産市場の相場に対して高い場合は、買い手に見向きされずに売却できる可能性が低下します。逆に、低すぎると売主が損するため、査定は不動産売却における重要な作業です。

価格査定は、机上査定と訪問査定の2種類があり、以下のような違いがあります。

査定種類	査定方法	物件見学
訪問査定	簡易査定データの他に実際の物件を見て算出	あり
机上査定	築年数や面積、所在地などのデータから算出	なし

より正確な金額を知りたい場合は、訪問査定がおすすめです。査定については、売却相談した不動産会社以外にも、なるべく多くの不動産会社で受けると、より高く売却できる不動産業者を見つけられるでしょう。

ステップ2：不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却相談などの結果から、媒介契約を結ぶ不動産会社を選定します。媒介契約とは、売却が成立した場合に不動産会社が受け取る報酬額や、売却活動の方針を決定する契約のことです。媒介契約の方法としては、以下3つの種類があります。

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約の違いをまとめると、以下のようになります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	可能	不可能	可能
自己発見取引	可能	可能	不可能
契約期間	規定なし	3ヶ月	3ヶ月
レインズへの登録義務	任意	7営業日以内	5営業日以内
売却状況の報告	報告義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼でき、購入希望者を多く集めることができるメリットがあります。一方で、売却できる確証がなく仲介手数料を値引きしにくいのがデメリットです。

専任媒介契約とは、1つの不動産会社と媒介契約を結ぶ方法となり、契約期間中はほかの不動産会社と契約できない契約方法です。不動産会社の積極的な販売活動が期待できますが、不動産会社の能力に依存してしまうデメリットがあります。

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約と同じく1つの不動産会社と媒介契約を結ぶ方法ですが、複数社との契約が可能です。仲介手数料の値引きに応じやすいメリットがあります。ただし、売主が自分で買主を探すことができないデメリットがあるので注意が必要です。

以上のように、それぞれの媒介契約でメリットとデメリットがあるため、最適な種類を選定してください。

ステップ3：不動産の売却活動を始める

媒介契約を結んだら、具体的な不動産の売却活動をスタートさせます。売却活動は需要と供給のバランスを考え、最適なタイミングでスタートさせることが重要です。

具体的には、2月から3月頃に売却が決定するようなタイミングでスタートさせるのがポイントです。4月が新学期や転勤などにより新生活をスタートする方が多く、ニーズが高まるためです。

不動産の売却は、最低でも3ヶ月程度の時間がかかります。よって、逆算すると12月上旬までには売却活動をはじめるイメージで進めてください。売却活動では、主に以下のようなアクションを取ります。

広告を出す
内覧を募集する

広告を出す場合、最近ではインターネット広告がメインとなります。また、周辺エリアでチラシの投函などをおこなうのもおすすめです。

広告を出した後に物件に興味を持った方がいた場合、内覧で実際に物件を見てもらいましょう。内覧では魅力的な物件であるかをアピールできるチャンスである反面、悪い印象を与えてしまうリスクもあります。

ハウスクリーニングなどを実施して、綺麗な状態で内覧を受けるのが一般的です。また子どもやペットがいる家庭の場合は、静かに内覧してもらうように一時的に身内に預けておくなどの配慮も必要となります。

ステップ4：購入希望者と条件交渉をする

内覧などの結果から、物件を購入したい方から購入の申し込みを受けます。

専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、不動産会社が定期的に売主へ売却活動を報告する義務があります。よって、各種方法により売りに出した不動産に対して、どのような反響があったのかを定期的に把握可能です。

内覧が完了したら不動産会社からの連絡を待つ形となりますが、買主からの条件交渉を受けるケースもあります。売却価格は、基本的に妥当な金額を設定しているものの、値引きに応じず売り時を逃すと、なかなか売れずに苦労しがちです。

よって、条件交渉には前向きに検討するのがベターです。また、価格交渉だけでなく引渡し時期なども条件になるケースもあります。一通りの交渉が完了して、お互い同意した場合は不動産会社経由で購入申込書を受け取ってください。

ステップ5：買主と売買契約を結ぶ

買主が決定したら、不動産会社が以下をおこなった上で、特に問題ない場合は不動産売買契約を締結します。

買主側の住宅ローン事前審査
物件の最終調査

売買契約は、売主と売主側仲介業者、買主、買主側仲介業者が一同に介しておこなうことが多いです。どうしても都合が付かない場合は重要事項を事前に決定した上で、署名捺印を別日におこなう持ち回り契約の形を取ることも可能です。

不動産については、売買契約と引き渡しの間に1ヶ月ほどの時間を設定するのが一般的です。契約時には、契約書の読み合わせと契約書への押印がおこなわれ、この時点で買主から手付金を受領することになります。

手付金の相場は、売買金額の10％が相場です。さらに、不動産会社に対して成功報酬となる仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、以下のように売却金額によって異なります。

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額×5％
200万円以上～400万円以下	売買金額×4％＋2万円
400万円以上	売買金額×3％＋6万円

上記は法律上の上限額となり、交渉の余地があります。

ステップ6：決済・不動産の引き渡しを行う

売買契約を締結したら、契約時に決定した日時で決済と引渡しをおこないます。もし、売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っているケースでは融資先の金融機関との間で同時に返済しなければなりません。

決済が完了したら、基本的に同日中に不動産を引き渡してください。そして、金融機関に対して一括返済費用、不動産会社に対して仲介手数料の半金を、そして司法書士に対して登記費用を支払って決済が完了します。

実際に買主に対して引き渡す前に、隣地との境界であったり引き渡す面積を確定するため土地の確定測量をおこなったりしなければなりません。決済や不動産の引き渡しが一通り完了したら、この時点で不動産会社の役割が終わり個人での対応となります。

ステップ7：確定申告をする

不動産を売却した場合、以下の計算式で譲渡所得がプラス担った場合、所得税が発生します。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用

譲渡所得がプラスになった場合でも、3,000万円特別控除によって税額が免除または少額に抑えることができます。3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得は、以下で計算可能です。

譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用－ 3,000万円

3,000万円特別控除を適用して納税が不要になったとしても、特例を利用したことを確定申告で明らかにしなければなりません。画定申告は、毎年2月中旬から3月中旬の1ヶ月の間におこなわれます。

確定申告は、お住まいの市区町村役場で住民票を入手して、法務局で建物・土地の登記事項証明書を入手してください。さらに、企業に雇用されている場合は会社から源泉徴収票を入手します。

そして、税務署から確定申告書・計算明細書を入手して各種項目を記入して、不動産売買契約書のコピーを取れば書類の準備は完了です。最後に、税務署に対して確定申告すれば一通りの手続きは完了します。

不動産売却時に必要な書類

不動産売却時に必要となる書類には、以下のようなものがあります。

書類	内容
土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報	所持者が登記名義人であることを公的に証明するために必要
実印	共有の場合、それぞれの実印が必要となる
印鑑証明書	実印を登録している市区町村の窓口において、3ケ月以内に発行した書類が必要
固定資産税・都市計画税納税通知書	年税額の確認や買主との税負担割合の清算のために必要となり、最新版を準備する
パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など	マンションの場合のみ必要
建築確認通知書・検査済証	建築基準法に合致していること、建物の工事完了検査を確認したことを証明する書面として必要
測量図・建物図面・建築協定書など	売却する土地の境界線や建物のサイズなどを正確に把握するために必要な書類
物件状況等報告書	建物や土地の状況を正確に把握するための書類
設備表	不動産を引き渡す時点での設備の有無を把握できる書類
印紙または印紙代	不動産売買契約書に貼付する
本人確認書類	運転免許証、パスポート、各種健康保険証等が該当

その他、不動産売買契約を締結する際に銀行口座書類などや抵当権等抹消書類が必要になります。

不動産売却の流れに関するよくある質問

ここでは、不動産売却の流れに関する、よくある質問を紹介します。よくある質問に対しての回答も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

質問1.不動産会社選びのポイントはありますか？

不動産売却は、大きな金額が動く取引となるため、不動産会社選びはとても重要です。親身になってくれる会社であるかどうかを確認してください。

多くの営業店舗があり、気軽に相談しやすい体制が整っていると、安心して利用できます。また、レスポンスの早さも重要であり、依頼してすぐに対応してくれるスタッフがいる不動産会社を選ぶのがおすすめです。

的確なアドバイスを得られたり、不動産売却の実績が多かったりする不動産会社を選べば、より有利に売却を進められる可能性が高まります。

質問2.不動産売却にかかる費用はどれくらいですか？

不動産売却にかかる費用としては、以下のようなものがあります。

仲介手数料
印紙税
抵当権抹消費用
住宅ローン返済手数料
譲渡所得税・住民税

上記の中で、特に負担額が大きくなるのが仲介手数料です。例えば2,800万円で不動産を売却した場合の仲介手数料は99万円、その他費用を加えると105万円程度もかかります。

よって、単純に売却金額がそのまま手元に入るわけではない点に注意が必要です。なお、次のページでは不動産売却にかかる5つの税金と税金の計算方法、および不動産売却にかかわる控除や節税のポイントを詳しく解説しています。

質問3.不動産売却にかかる期間はどれくらいですか？

不動産売却までの期間は、平均で3か月から6か月ヶ月程度となります。詳しい内訳を見ると、以下のようになります。

ステップ	かかる時間
不動産会社選び	訪問査定の結果までを入れて3日～2週間
媒介契約	連絡してから3～5日程度
売却活動	約3か月～売れるまで
売買契約	1～3週間程度
引渡し・入金	1～2か月程度