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2025.01.20

任意売却とは？メリット・デメリットや具体的な流れ、注意点までわかりやすく解説します！

住宅ローンの返済が難しくなった際に、競売に進む前に検討したい方法が「任意売却」です。競売に比べて柔軟な対応が可能ですが、手続きや交渉が複雑で、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、任意売却の概要やメリット・デメリット、具体的な流れ、注意点をご紹介します。また、よくある質問も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合に、競売ではなく、市場価格に近い金額で物件を売却して、残債の減額や分割返済の交渉をする方法です。この方法は、金融機関の同意を得たうえで進めるため、引越し時期や売却条件を柔軟に調整できます。

さらに、近隣住民に事情を知られる心配も少なく、売却費用は売買代金から賄われるため、負担を最小限に抑えられます。金融機関から督促状や催告書が届いて、返済に悩む場合は、任意売却を扱う専門会社への相談を検討しましょう。

任意売却のメリット・デメリット

次は、任意売却のメリット・デメリットについて解説します。

• メリット
• デメリット

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

メリット

任意売却のメリットは、以下のとおりです。

• 市場価格に近い価格での売却が可能

競売では、物件が市場価格より大幅に低い価格で売却される傾向があり、所有者にとって経済的な損失が大きい可能性がある。一方、任意売却は、市場価格に近い価格での売却ができるため、残債の負担を軽減しやすい

• 引っ越し時期の交渉が可能

任意売却は、売却後の引っ越し時期について金融機関との交渉が可能であり、所有者の生活に配慮した条件で進められる。しかし、競売では、裁判所から立ち退きの指示が求められる

• 引っ越し費用の負担を軽減できる

売却資金の配分を協議して決定できるため、所有者に交渉すれば、引っ越し費用を売却資金から負担してもらえる可能性がある

• 所有者の情報を非公開にできる

競売は、所有者の情報が流れる可能性がある。しかし、任意売却は、周囲に事情を知られずに売却手続きを進められるため、プライバシーの保護につながる

返済が難しいと感じた場合、専門家に相談すれば、最適な解決策を見つける手助けが得られます。

デメリット

任意売却のデメリットは、以下のとおりです。

• すべての債権者・利害関係者の同意が必要

任意売却では、すべての債権者や連帯保証人など利害関係者の同意が必要。競売とは異なり、権利者が複数存在する場合、同意が得られなければ手続きが進まないため、交渉の手間がかかり、手続きが困難になる

• 売買価格やタイミングが希望通りにならない

売却価格が要望に応じた価格での売却が難しい場合がある。また、売却活動が長引けば競合売却に移行してしまう可能性があるため、スムーズな取引のためには迅速な判断が求められる

• 債権者と高度な交渉が必要

債権者との交渉には専門的な知識と経験が必要。このため、専門会社へ依頼するのが一般的で、信頼できる業者選びが成功の鍵となる

任意売却の具体的な流れ

任意売却の具体的な流れは、以下のとおりです。

• 住宅ローンの滞納が開始

金融機関は、3か月以上の滞納があった場合、事故債権と見なすのが一般的。平均的に半年の滞納で、回収不能先と判定され、任意売却交渉が開始される

• 金融機関からの督促

ローンの引き落としが遅れると、金融機関から手紙や電話などで督促を受ける。しかし、自己破産で債務整理した場合は、督促は受けない

• 一括返済の要求や競売の予告

ローン滞納が3か月以上になると、金融機関の信用情報に登録され、ローン契約は破棄になり、ローン残高全額の一括返済や競売の申し立ての通知がくる。ここまでの時点で、申し出を行い、不動産会社へ相談し、任意売却を開始する

• 任意売却の開始

金融機関と交渉をして、3か月～半年程度の期間で売却を進める

• 売買成立

購入者が決まったら、金融機関に想定される売却価格を報告する。同意が得られたら、売買契約を締結して、売却代金の返済と引き渡しを実施する

• 残債務の交渉

決済日までの期間に残債務について、返済方法やスケジュールを金融機関と協議して、無理のない返済計画を立てる

任意売却の注意点

任意売却の注意点は、以下のとおりです。

• 任意売却を決めたら、すみやかに売却活動を開始する

滞納が続けば遅延損害金が増え、最終的に競売に移行してしまう可能性がある。早い段階で売却を進めれば、希望に近い価格で売却できる機会が増え、残債の負担軽減にもつながる

• 不動産会社の選定

任意売却には、金融機関との交渉や特別な法律知識が必要なため、実績のある専門会社の選定が大切となる。弁護士や司法書士との連携があるか、過去の事例や顧客レビューを参考に信頼できる会社を見極めなければならない

• 任意売却には期限がある

競売開札日の前日までに売却を完了する必要があり、それを過ぎると競売が強制執行され、所有者にとって不利な条件で売却されるリスクが高まる。たとえば、任意売却や通常の不動産取引に比べて低価格で取引されたり、引き渡し時期も強制的に決められたりする場合がある

不動産の売買や賃貸借で「ビリーフ」が選ばれる理由

参考：ビリーフ株式会社

「ビリーフ」が不動産の売買や賃貸借で選ばれる理由は、幅広い専門家との連携によるトータルサポートが手厚いためです。司法書士や税理士などのプロフェッショナルと協力して、不動産の売買や査定、相続に関する資産運用まで包括的に対応しています。

さらに、不動産コンサルティングマスターの資格を持つスタッフが、実務経験を活かして信頼性の高いアドバイスを提供しています。

任意売却とは わかりやすくでよくある3つの質問

最後に、任意売却とは わかりやすくでよくある質問について紹介します。

• 質問1.任意売却と競売の違いとは？
• 質問2.連帯保証人でも任意売却はできるの？
• 質問3.任意売却前に行っておく方がよいことは？

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

質問1.任意売却と競売の違いとは？

任意売却は、金融機関と協力しながら所有者自身が物件を売却する方法で、売却価格や条件について柔軟な交渉が可能です。一方、競売は裁判所の主導で入札形式により物件が売却され、所有者の意向が反映される余地がほとんどありません。

任意売却では、プライバシーを守りながら売却を進められるため、近隣に事情を知られるリスクが低い点も特徴です。また、売却後の残債についても金融機関と相談ができるため、競売よりも所有者にとって有利な条件が期待できます。

なお、競売については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：【プロが教える】競売とは？任意売却との違いやデメリット、回避方法を徹底解説！

質問2.連帯保証人でも任意売却はできるの？

不動産の売却を決定できるのは、所有権を持つ名義人のみであるため、連帯保証人は借金の返済義務を負うものの、物件の売却を決定する権限はありません。しかし、任意売却を進める際には、連帯保証人の同意が不可欠です。

連帯保証人は、債務に対して責任を負う立場であるため、売却後の残債や新たな返済計画に影響を受ける場合があります。このため、任意売却を進める場合には、連帯保証人と所有者の間でしっかりとした協力と合意が求められます。

また、連帯保証人はあくまで責任を負う立場であり、売主として権利の行使はできません。

質問3.任意売却前に行っておく方がよいことは？

任意売却前に行っておく方がよいことは、以下のとおりです。

• 売却に伴う諸費用を把握して、確保する

不動産仲介手数料や登記関連費用、必要に応じた修繕費用などが発生するため、これらを事前に見積もっておくと、予期せぬ出費に対応しやすい

• マンションの場合は、管理費や修繕積立金の清算

滞納分が残ると、買主に引き継がれる可能性があるため、スムーズな取引の妨げになる場合がある

• 引っ越し費用や当面の生活費を準備しておく

費用の準備が難しい場合、売却代金の一部を費用に充てられるか、早めに債権者と相談する

まとめ

本記事では、任意売却の概要やメリット・デメリット、具体的な流れ、注意点をご紹介しました。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な場合に、金融機関と協議して、競売を避けて柔軟な条件で不動産を売却する方法です。この方法は、市場価格に近い価格での売却が可能で、引っ越しの時期や費用も交渉ができます。

さらに、任意売却では、周囲に事情を知られずに売却手続きを進められるため、プライバシーの保護につながります。一方で、すべての債権者・利害関係者の同意が必要で、交渉には専門的な知識や経験が欠かせません。

また、任意売却は、競売開札日の前日までに売却を完了する必要があるため、すみやかに信頼できる専門的な不動産会社に相談し、手続きを進めましょう。不動産会社は、弁護士や司法書士との連携があるか、過去の事例や顧客レビューを参考に信頼できる会社を見極めるのがおすすめです。

なお、「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。

不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから