遊休地とは？活用を検討する際の確認ポイントや活用方法を詳しくご紹介します！

2025.02.22

遊休地とは？活用を検討する際の確認ポイントや活用方法を詳しくご紹介します！

遊休地とは、何らかの理由で長期間利用されていない土地を指します。これらの土地は所有しているだけでも税金を支払う必要があるため、負担を減らすための工夫が欠かせません。

本記事では、遊休地の概要や活用を検討する際の確認ポイント、活用方法をご紹介します。また、よくある質問も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

監修者

遊休地とは？

遊休地とは、何らかの理由で長期間利用されていない土地を指します。土地取得後2年以上にわたり活用されていない土地は「遊休土地」と呼ばれ、国土利用計画法にもとづいて都道府県知事から利用促進の対象となる場合があります。

所有者は、遊休土地となる通知を受け取ってから、6週間以内に活用方法を決定して、計画を届け出なければなりません。遊休地の多くは更地であるため、活用を考えやすい点や、売却が比較的スムーズに進む点などのメリットがあります。

遊休地の種類は3つ

次は、遊休地の種類について紹介します。

宅地
農地
商業地・工業地

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.宅地

宅地とは、住宅や商業施設などの建物を建設するために利用できる土地です。しかし、宅地の利用には用途地域の制限があり、建設できる建物の種類が異なります。

たとえば、第一種低層住居専用地域では主に住宅の建設が認められていますが、商業施設は制限される場合があります。一方で、商業地域ではオフィスビルや店舗の建設が可能です。

このため、宅地を活用する際は、不動産登記簿を確認して、用途地域に応じた適切な利用計画を立てなければなりません。

2.農地

農地とは、作物を育てる目的で利用される土地です。現在耕作されていなくても、農業ができる状態にある土地も農地に該当します。

農地をほかの用途に変更する場合、農地転用の手続きが必要となり、都道府県知事や市区町村の許可を得なければなりません。生産性の高い農地は、転用が制限される場合が多いため、事前に確認が必要です。

一方、市街地にある農地は転用しやすく、住宅地や商業施設として活用されるケースもあります。

3.商業地・工業地

商工業地とは、店舗やオフィス、工場などの建設を目的とした土地です。用途地域によっては住宅の建築も可能ですが、周囲の環境や利便性を考慮すると、一般的な戸建て住宅よりもマンションなどの集合住宅が選ばれる場合が多いです。

商業地では、店舗や飲食店、駐車場などの活用が一般的であり、工業地では工場や倉庫のほか、資材置き場として利用されるケースもあります。遊休地として放置されることのないよう、立地に応じた適切な活用が求められます。

遊休地のメリット・デメリット

次は、遊休地のメリット・デメリットについて紹介します。

メリット
デメリット

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

メリット

遊休地を所有するメリットは、更地であるため柔軟に活用できる点です。たとえば、そのまま貸し出しもでき、アパートや駐車場の建設による収益化も可能なため、借地代や賃料、駐車場料金といった安定した収入を得られて、節税効果も期待できます。

また、賃貸住宅を建てた場合、相続税評価額が更地と比べて約2割減額されるため、相続時の負担が軽減されます。さらに、固定資産税は一定の条件下で軽減措置が適用され、税負担を抑えながら土地の維持が可能です。

しかし、土地の形状によっては相続税評価が市場価格よりも高くなる場合があるため、事前に売却を検討しましょう。

デメリット

遊休地を所有する際の課題として、たとえ活用していなくても固定資産税や都市計画税の支払いが必要です。さらに、定期的な管理が求められ、雑草の除去や清掃などの手間やコストが発生します。

遠方にある場合、管理が難しくなり放置されやすくなります。適切に手入れをしないと、害虫や害獣の発生、不法投棄の増加などが起こり、近隣住民とのトラブルに発展しかねません。

このため、遊休地の適切な活用方法を検討して、不要な負担を減らす必要があります。

遊休地の活用を検討する際の確認ポイントは3つ

次は、遊休地の活用を検討する際の確認ポイントについて解説します。

用途地域
周辺環境
土地の広さ

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.用途地域

遊休地の活用を検討する際には、その土地が都市計画法上どの用途地域に属しているかを確認しなければなりません。用途地域によって、建築可能な建物の種類や建ぺい率、容積率、高さ制限などが異なります。

たとえば、第一種低層住居専用地域では住宅の建設は可能ですが、大規模な商業施設や宿泊施設の建築は制限されます。一方で、工業専用地域では工場の建設が認められるものの、住宅の建築はできません。

このため、遊休地の有効活用を考える際は、自治体の都市計画にもとづいた適切な用途の確認が大切です。

2.周辺環境

遊休地を有効に活用するためには、周辺環境を考慮し、地域のニーズに合った用途を見極めなければなりません。たとえば、駅が近く利便性の高いエリアでは、賃貸住宅や商業施設の需要が高まる可能性があります。

一方で、人口構成や地域特性を分析すれば、福祉施設や保育園などの社会的ニーズに応じた活用も検討できます。しかし、このような調査や判断を個人で行うのは難しいため、不動産会社や専門家に相談して、適切な活用方法を選択するのが理想的です。

3.土地の広さ

登記簿には、土地面積の記載がありますが、必ずしも実際の測量結果と一致しているとは限りません。境界線が不明確な場合、トラブルが発生する可能性があるため、事前に測量を行い、隣接地との境界を明確にしなければなりません。

正確な面積を把握しておけば、土地の活用方法を適切に判断できるため、事前の確認作業をしっかり行いましょう。

遊休地の活用方法5選

次は、遊休地の活用方法について紹介します。

賃貸アパート経営
駐車場経営
借地
店舗（テナント）経営
トランクルーム経営

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.賃貸アパート経営

遊休地にアパートやマンションを建設すれば、継続的な賃料収入が期待できるだけでなく、相続税の評価額を抑える効果もあります。更地のままでは、固定資産税の負担が大きくなりますが、賃貸住宅を建てることで「貸家建付地」として評価が下がり、税負担が軽減される可能性があります。

しかし、賃貸経営には、空室や家賃の滞納リスクがあります。事前に収支計画をしっかりと立て、需要のあるエリアかどうかを慎重に見極めてください。

2.駐車場経営

駐車場経営は、建物を建設する必要がないため、ほかの用途への転用も容易であり、短期間の活用にも最適です。主な種類として、以下があげられます。

月極駐車場

舗装や区画線、車輪止めの設置だけで運営が可能なため、初期費用を抑えられる

コインパーキング

精算機やロック板の導入が必要となるが、利用客の多いエリアでは高い収益が期待できる

立体駐車場

土地面積当たりの台数を増やせる反面、設備投資が大きくなる

3.借地

貸地とは、所有する土地に借地権を設定して、長期間にわたって貸し出す活用方法です。初期投資がほとんど不要で、安定した地代収入を得られる点がメリットです。

しかし、一度貸すと契約期間が長期的な場合が多く、簡単には解約できないため、契約内容を慎重に決めなければなりません。借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があり、とくに定期借地権を選べば契約期間満了時に確実に返還されるため、トラブルを防げます。

4.店舗（テナント）経営

コンビニエンスストアや飲食店などの事業用賃貸は、居住用賃貸に比べて高い賃料を設定できるため、収益性が期待できます。テナント経営には、土地を貸し出し借主が建物を建てる方法と、所有者が建物を建設し貸し出す方法の2種類があります。

法人を借主とするケースが多く、契約やトラブル対応の明確さもメリットです。しかし、景気の影響を受けやすく、固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けられない可能性があるため、事前の計画が欠かせません。

5.トランクルーム経営

トランクルーム経営は、コンテナを活用した収納スペースを貸し出し、賃料収入を得るビジネスモデルです。初期投資が比較的少なく、住宅用として人気のない立地でも活用できる点が特徴です。

住宅地ではなく、工場地帯や商業エリアなどでも需要が見込まれる場合があります。しかし、集客の工夫や安定した稼働率を維持するための戦略が必要となり、競合が増えると稼働率が下がるリスクも考慮しなければなりません。

遊休地を活用するまでの流れ

遊休地を活用するまでの一般的な流れは、以下のとおりです。

活用の目的を明確にする
必要に応じて不動産会社や専門業者に相談する
エリアの需要を調査する
どのような活用方法が適しているか検討する
具体的な計画を立て、必要に応じて建築工事や手続きを進める

たとえば、農地を転用する場合は農業委員会への相談が必要です。事前に専門家の意見を聞いておくと、より効果的な活用が可能になります。

不動産の売買や賃貸借で「ビリーフ」が選ばれる理由

参考：ビリーフ株式会社

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遊休地とはでよくある3つの質問

最後に、遊休地とはでよくある質問について紹介します。

質問1.遊休地と遊休土地との違いは？
質問2.遊休地を売却するメリット・デメリットは？
質問3.遊休地を活用する際の注意点は？

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

質問1.遊休地と遊休土地との違いは？

遊休土地とは、国土利用計画法にもとづき、一定の条件を満たした未利用の土地です。その条件としては、以下の通りです。

一定規模以上の面積を有する
土地取得後2年以上経過している
土地を利用していない
周辺の状況から見て土地活用が必要と判断される

遊休土地に指定されると、最終的に強制的な売却が求められる可能性もあるため、早めに活用方法を検討するのが理想的です。

質問2.遊休地を売却するメリット・デメリットは？

遊休地を売却するメリットは、現金化によって管理や維持の負担を解消できる点です。土地の活用には資金や時間が必要となるため、将来的な運用が難しい場合は売却を選択するのも1つの方法です。

しかし、売却にはデメリットもあり、譲渡所得税や相続税などの税負担が発生する可能性があります。また、売却後に地価が上昇した場合、その利益を得る機会を失うリスクも考慮しなければなりません。

さらに、売却には買い手が見つかるまでの時間がかかるため、すぐに現金化できるとは限りません。このような要素を総合的に判断して、売却のタイミングを慎重に見極める必要があります。

なお、不動産売却はどこがいいかについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

質問3.遊休地を活用する際の注意点は？

遊休地を活用する際の注意点は、以下のとおりです。

一定の資金が必要

事業計画を立てたうえで、適切な資金調達方法を検討しなければならない。金融機関からの借入れや補助金の活用など、資金確保の選択肢を広げる

土地の価値に影響を与える可能性

周辺環境への悪影響や需要見込みに計画性がなかった場合、地価の下落につながるリスクがあるため、周辺環境との調和やニーズを把握して、適切な計画を立てなければならない

専門家への相談

法規制や税務面での知識が必要となるため、専門家の助言を受けながら計画を進める必要がある

まとめ

本記事では、遊休地の概要や活用を検討する際の確認ポイント、活用方法をご紹介しました。

遊休地は、宅地や農地、商業地・工業地の3つの種類があり、それぞれ許可を取ったり、適切な利用計画を立てたりしなければなりません。遊休地を所有するメリットは、更地であるため柔軟に活用でき、固定資産税も一定の条件下で軽減措置が適用され、税負担を抑えながら土地の維持が可能な点です。

一方、活用していなくても固定資産税や都市計画税の支払いや、定期的な管理が求められ、雑草の除去や清掃などの手間やコストが発生します。また、遊休地の活用を検討する際には、その土地が都市計画法上どの用途地域に属しているか確認し、周辺環境のニーズに合った用途を見極めなければなりません。

有効的な活用方法としては、賃貸アパート経営や駐車場経営、地盤、店舗管理、トランクルーム運営などがあげられます。遊休地を活用するには、専門家に相談しながら、現状を調査し、現実性や法規制を確認したうえで計画を立てることが大切です。

なお、「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから

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