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2024.12.16

【わかりやすく解説】借地権とは？借地権の種類やメリット・デメリットについて徹底解説！

借地権とは、土地を借りて建物を建てるための権利です。借地権には普通借地権や定期借地権などの種類があり、それぞれ適用される条件や契約の性質が異なります。

本記事では、借地権の概要や借地権の種類、メリット・デメリットをご紹介します。また、よくある質問も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

借地権とは？

借地権とは、土地を借りて建物を建てるための権利です。この権利を持つ借地人は、土地の所有者である地主に対して地代を支払います。借地権を利用する際には、土地の使用や建物の建築に一定の制約が伴う点が特徴です。

これらは、所有権とは異なり、借地権では土地と建物の所有者が別であるため、契約内容や期間について詳しく確認しなければなりません。

また、借地権には普通借地権や定期借地権などがあり、それぞれ適用される条件や契約の性質が異なります。適切な借地権の選択は、利用目的や計画に大きな影響を与えるため、慎重な検討が求められます。

借地権の特徴

借地権は、土地を借りて建物を建てる際に適用される権利で、土地の所有権は地主に留まります。借地人は地主に地代を支払う義務があり、契約内容にもとづいて利用します。

建てた建物については、借地人に権利がありますが、売却や建て替えを行う際には地主の許可が必要です。さらに、契約期間が設定されており、満了後に契約を更新しない場合は、更地にして土地を返却しなければなりません。

借地権は所有権と異なり、土地や建物の利用に制限があるため、自由度が低いですが、コスト面でのメリットが存在する場合があります。

借地権の契約更新

借地権は契約期間が設定されており、必要に応じて更新が可能です。「旧借地法」の適用を受けた契約では、地主に合理的な理由がない限り契約は自動的に更新されます。

一方、1992年8月1日以降に施行された「借地借家法」では、契約期間が明確に法律で規定されており、普通借地権では長期的に土地を利用もできます。このため、借地権付きの物件を購入する際には、契約の種類や期間の条件を確認しましょう。

借地権の種類によって更新や利用条件が異なるため、自身の計画に適した契約内容を選ぶ必要があります。

借地権の種類

次は、借地権の種類について解説します。

• 借地法（旧法）
• 借地借家法

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

借地法（旧法）

借地権は、存続期間や更新条件が建物の構造によって異なる特徴があります。1992年8月以前に締結された契約には「借地法」（旧法）が適用され、建物が木造などの非堅固建物の場合、存続期間は原則30年、更新後は20年とされています。

一方、鉄筋コンクリートなどの堅固建物では、初回の存続期間が60年、更新後は30年です。これらの期間中に建物が朽廃すると借地権は消滅します。

また、契約時に建物の種類や構造を明記していない場合、非堅固建物を想定した契約とみなされる点にも注意が必要です。契約を結ぶ際は、建物の構造や更新条件を確認して、将来的な利用計画に沿った契約内容を選びましょう。

借地借家法

1992年8月以降に成立した借地権契約には「借地借家法」が適用され、普通借地権と定期借地権の2種類が主に利用されています。

普通借地権	契約期限は決まっているが、更新することにより半永久的に借りられる。存続期間は構造に関係なく当初30年、合意のうえの更新なら1回目は20年、以降は10年となっている
定期借地権 （一般定期借地権）	定期借地権付き一戸建て、定期借地権付きマンションともに住宅用として土地を賃借する。契約期間は50年以上。更新はなく契約終了後は更地にして返還しなければならない
事業用定期借地権	事業用（店舗や商業施設等）で土地を借りる場合のもの。契約期間は10年以上50年未満（2008年1月1日の法改正以前は10年以上20年以下）。契約終了後は更地にして返還する
建物譲渡特約付借地権	契約から土地所有者が建物を相当の対価で買い取る決まりがある。契約期間は、30年以上
一時使用目的の借地権	工事の仮設事務所やプレハブ倉庫等で一時的に土地を借りる

借地権付き物件の所有や相続の際には、契約期間や更新条件を確認しなければなりません。契約の種類によって大きく権利の性質が異なるため、利用目的に合った選択をしましょう。

借地権のメリット・デメリット

次は、借地権のメリット・デメリットについて解説します。

• メリット
• デメリット

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

メリット

借地権のメリットは、以下のとおりです。

• 購入費用が抑えられる

土地の購入費用が不要なため、初期費用を抑えられ、地価が高い人気エリアでも物件を取得しやすくなる

• 土地に税金がかからない

土地にかかる固定資産税や都市計画税の負担が不要であるため、所有権付きの物件と比較して税負担を軽減できる。しかし、建物に対する税金は支払う必要がある。

借地権は、利便性の高いエリアに設定される場合が多く、コストパフォーマンスを重視したい方に適しています。また、旧法が適用される場合には、法律により強く保護され、長期的に土地を利用できる点も安心です。

デメリット

借地権のデメリットは、以下のとおりです。

• 地代の支払いが必要

地代の金額は土地の評価額にもとづき、都市部や高価な土地では負担が大きくなる可能性がある

• 土地は借地権者の所有物ではない

建物の売却や増改築を行う際には、地主の承諾が必要。承諾料が発生する場合もあり、負担になる可能性がある

• 更新料を求められる

契約更新時には更新料が必要なケースがあり、契約内容を事前に確認しなければならない

借地権 わかりやすくでよくある5つの質問

最後に、借地権 わかりやすくでよくある質問について解説します。

• 質問1.借地権を担保に抵当権の設定はできる？
• 質問2.借地権の対抗要件とは？
• 質問3.借地権は売却できますか？
• 質問4.借地権は相続できるの？
• 質問5.借地権付き建物を購入する際の注意点は？

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

質問1.借地権を担保に抵当権の設定はできる？

借地権そのものに抵当権を設定できるかは、地上権か賃借権かによって異なります。地上権であれば抵当権の設定が可能ですが、賃借権の場合は設定ができません。

しかし、借地上に建つ建物については、抵当権の設定が法的に認められています。建物に抵当権を設定する際には、原則として地主の許可を得る必要はありませんが、金融機関が住宅ローンを融資する際には、地主の承諾が一般的です。

地主の許可が得られない場合、金融機関が抵当権を設定しないため、ローンが利用できないケースもあります。このため、借地上の建物を担保にする場合には、事前に地主との調整が大切です。

なお、住宅ローンの借り入れで設定される抵当権については、こちらの記事で解説しています。

関連記事：住宅ローンの借り入れで設定される抵当権とは？必要な書類や費用、抹消方法まで徹底解説！

質問2.借地権の対抗要件とは？

借地権付きの土地が第三者に売却された場合でも、一定の条件を満たせば借地権の保護ができます。このような状況で借地権の主張を「対抗」といい、対抗要件を備える必要があります。具体的には、「借地権の登記があること」または「借地上の建物が登記されていること」が条件です。

これらの条件を満たしていれば、新しい地主に対しても借地権を認めさせられます。しかし、建物の登記が借地人本人の名義でなければ対抗はできません。たとえば、後継者が建て替えを行い、建物の登記が後継者名義となっている場合には注意が必要です。

また、不可抗力によって建物が失われた場合でも、一定の条件下で対抗する手段があります。このような手続きは複雑なため、専門家に相談するのがおすすめです。

質問3.借地権は売却できますか？

借地権を売却する際には、地主の許可が必要となるため、通常の不動産取引よりも手続きが複雑です。売却先は、地主自身や第三者が対象となる場合が一般的ですが、売却価格の決定が難しく、地主との交渉が不可欠です。

とくに、借地権の市場価値は地域や条件によって大きく異なるため、適切な価格設定には専門的な知識が求められます。このような事情から、借地権の売却を検討している場合は、不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。

質問4.借地権は相続できるの？

借地権は、相続時に法定相続人が引き継ぐ場合、地主の許可を得る必要はありません。しかし、相続後の円滑な関係維持のためには、地主への報告がおすすめです。一方、遺贈によって法定相続人以外が借地権を取得する場合は、地主の承諾が必要で、承諾料が発生する可能性があります。

また、借地権は相続財産として価値を持つため、相続税の対象になります。このため、相続時には借地権の評価額を適切に把握して、税金の申告をしなければなりません。

さらに、相続後に増改築や売却を行う場合には、地主の許可が求められるため、利用計画を立てておきましょう。借地権は権利としての価値が高いですが、手続きや調整が必要な場合があるため、慎重な対応が大切です。

なお、家（不動産）を相続した場合にかかる税金については、こちらの記事で解説しています。

関連記事：家（不動産）を相続した場合にかかる税金とは？必要な手続きや相続税の計算方法をご紹介！

質問5.借地権付き建物を購入する際の注意点は？

借地権付き建物を購入する際の注意点については、以下のとおりです。

• 借地権の種類によって条件が異なる

借地権には地上権と土地賃借権があり、それぞれ借地人の権利や条件が異なる。また、普通借地権や定期借地権といった契約の種類によって、利用期間や更新の有無が大きく異なるため、注意しなければならない

• 金融機関の融資条件

借地権付き建物の場合、土地は担保にできないため、融資可能額が制限されるケースがある。また、建物が古い場合や借地権の条件によっては、融資を受けられないケースもあるため、事前の確認が必要となる

まとめ

本記事では、借地権の概要や借地権の種類、メリット・デメリットをご紹介しました。

借地権は、土地を借りて建物を建てる際に適用される権利で、土地の所有権は地主に留まります。所有権とは異なり、借地権では土地と建物の所有者が別であるため、契約内容や期間について詳しく確認しなければなりません。

借地権の種類は、「借地法」（旧法）と「借地借家法」の2つです。1992年8月以前に締結された契約には「借地法」（旧法）が適用され、建物が木造などの非堅固建物の場合、存続期間は原則30年、更新後は20年とされています。

一方、1992年8月以降に成立した借地権契約には「借地借家法」が適用され、普通借地権と定期借地権の2種類が主に利用されています。

また、借地権のメリットは、土地の購入費用や固定資産税や都市計画税の負担がないため、コストを抑えられる点です。しかし、地代や更新料の支払いが必要で、建物の売却や増改築を行う際には、地主の承諾が欠かせません。

このように、借地権の種類によって条件が異なるため、それぞれの条件について注意してください。

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