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2025.01.13

相続による不動産の名義変更とは？放置した場合のリスクや名義変更にかかる費用をご紹介！

不動産を相続した際は、被相続人から相続人の名義に変更する手続きが必要です。しかし、「どのように進めればよいのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。

本記事では、相続による不動産の名義変更の概要や放置した場合のリスク、自分で名義変更する場合のメリット・デメリットをご紹介します。また、名義変更にかかる費用や税金についても解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

相続による不動産の名義変更とは？

相続に関連する不動産の手続きについて、2024年4月1日から法改正が施行され、相続登記の義務化が始まりました。不動産の所有権が被相続人から相続人へ移転する場合には、法務局への相続登記が必要となります。

この手続きは、相続人が所有権を取得した事実を知った日から3年以内に申請する必要があり、期限を過ぎても正当な理由がない場合には10万円以下の過料が科される可能性があります。とくに、2024年4月1日以前に発生した相続についても義務化が適用される点に注意が必要です。

不動産の登記記録は、その権利関係を明確にし、後のトラブルを防ぐために重要な役割を果たしています。相続が発生した際は、早めの対応を心がけましょう。

相続不動産の名義変更を放置した場合のリスクは3つ

次に、相続不動産の名義変更を放置した場合のリスクについてご紹介します。

• 次の相続が発生して複雑になるリスク
• 相続持分売却のリスク
• 相続分の差押えのリスク

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

1.次の相続が発生して複雑になるリスク

不動産の相続において名義変更を怠ると、手続きが複雑化するリスクが高まります。とくに、相続人の一部が亡くなることで新たな相続が発生すると、「数次相続」として問題がさらに拡大します。

このような状況では相続人の数が増え、権利関係の調整が困難になるだけでなく、協議の合意形成にも時間がかかるケースが多くなりがちです。不動産は分割が難しい資産であり、現金のように簡単に分けられないため、トラブルを回避するためにも早めに名義変更を行いましょう。

2.相続持分売却のリスク

相続が発生した際、不動産を法定相続分に基づいて共有名義にすることは可能ですが、後々のトラブルを避けるためには慎重な判断が求められます。

もし、共有名義にした場合、それぞれの共有者は自分の持分を第三者に売却する権利を持つため、結果的にほかの相続人と無関係な第三者が不動産を共有する状況が生まれる可能性があります。

このようなケースでは、不動産の利用や売却に関する意思決定が複雑化し、共有者間の調整が難航するケースも少なくありません。このため、相続人全員が合意のうえで遺産分割協議を早めに行い、不動産の権利関係を明確にしておきましょう。

3.相続分の差押えのリスク

相続手続きで不動産の名義変更を怠ると、ほかの相続人の財政状況が原因で予期せぬトラブルに発展する場合があります。たとえば、相続人の一人が借金を返済できない場合、債権者はその相続人の法定相続分を差し押さえるため、代位登記を行うことが可能です。

この手続きにより、不動産の一部が債権者の管理下に置かれ、ほかの相続人の意思に関わらず、持分が競売にかけられるリスクが生じます。このような事態が発生すると、後から遺産分割協議を進めても、すでに差押えが実行されている場合には覆すのは困難です。

そのため、相続が発生したら早期に名義変更を行い、債権者代位登記による不測の事態を防ぐようにしてください。

自分で名義変更をするメリット・デメリット

次に、自分で名義変更をするメリット・デメリットについてご紹介します。

• メリット
• デメリット

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

メリット

相続不動産の名義変更を自分で行う場合、専門家に依頼する費用を節約できるのが大きなメリットです。専門家へ依頼すると、手続きの費用に加えて報酬が発生し、5万円〜15万円程度の出費がかかるのが一般的です。

しかし、自分で手続きをする場合、必要書類の取得費用や登録免許税といった最低限のコストだけで済ませられます。ただし、手続きには法律の知識や多くの時間が必要となるため、書類作成や申請に不安がある場合は、専門家のサポートも検討してみてください。

デメリット

相続不動産の名義変更を自分でする場合、多くの時間と労力がかかる点に注意が必要です。手続きには専門的な知識が求められるため、民法や不動産登記法について事前に学習する必要があります。

しかし、これらの法律は複雑で理解が難しく、勉強に時間を割くのが負担になるケースも少なくありません。さらに、申請書類に不備がある場合は、法務局へ何度も足を運ぶ必要があり、仕事や生活に支障をきたす場合もあります。

また、家屋や敷地以外に被相続人が所有していた私道などの不動産が見落とされるリスクもあり、後に問題が発覚する可能性もあるため、注意しなければなりません。

自分で相続不動産の名義変更をする場合の手続き方法

自分で相続不動産の名義変更をする場合の手続きは、不動産所在地を管轄する法務局に、登記申請書と必要な添付書類を提出する必要があります。

具体的な提出方法としては、法務局の窓口で直接申請する方法と郵送で申請する方法があり、近くの法務局を利用できる場合は窓口申請が便利です。郵送の場合は、権利証を郵送で受け取る際に本人限定郵便の返信用封筒が必要になります。

さらに、申請後に修正が必要となった場合には法務局に出向く必要があるため、遠方の管轄法務局を利用する際には注意が必要です。また、オンライン申請も可能ですが、専用ソフトの準備や添付書類の別途郵送が必要なため、簡便な方法とはいえません。

なお、名義変更の流れや必要書類については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：【プロが教える】家の名義変更とは？手続きの流れや必要書類、費用について徹底解説！

不動産の名義変更にかかる費用や税金

不動産の名義変更を行う際に発生する費用としては、主に「必要書類の取得費用」と「登録免許税」が挙げられます。必要書類の取得には数千円〜1万円程度の費用がかかり、登録免許税は不動産の評価額に応じて計算され、評価額の0.4％が基本となります。

不動産の評価額は固定資産課税台帳に基づき、固定資産税の納税通知書で確認が可能です。ただし、評価額が100万円以下の土地の場合、令和7年3月31日までは登録免許税が免除される特例があります。

また、司法書士に手続きを依頼する場合は、費用が5〜10万円程度必要になりますが、依頼内容や相続の状況によって変動する可能性があります。

不動産の名意変更で「ビリーフ」が選ばれる理由

参考：ビリーフ株式会社

「ビリーフ」が不動産の名意変更で選ばれる理由は、幅広い専門家との連携によるトータルサポートが手厚いためです。司法書士や税理士などのプロフェッショナルと協力して、不動産の売買や査定、相続に関する資産運用まで包括的に対応しています。

さらに、不動産コンサルティングマスターの資格を持つスタッフが、実務経験を活かして信頼性の高いアドバイスを提供しています。

相続不動産 名義変更でよくある3つの質問

最後に、相続不動産 名義変更でよくある質問をご紹介します。

• 質問1.相続登記と名義変更の違いとは？
• 質問2.相続した不動産の名義変更の期限は？
• 質問3.司法書士に相続不動産の名義変更を依頼すべきケースとは？

それぞれの内容について詳しくみていきましょう。

質問1.相続登記と名義変更の違いとは？

相続した不動産に関する手続きでは、「名義変更」と「相続登記」は同じ内容を指します。どちらの表現を使っても意味は変わらないため、複雑に考える必要はありません。この手続きは相続以外にも、不動産の売買や贈与、財産分与など、さまざまな場面で必要になります。

相続の場合、手続きの流れや必要書類をしっかりと把握することが大切です。名義変更は、不動産の所有者情報を正確に記録するための基本的な手続きであり、後のトラブルを防ぐためにも欠かせないものです。

質問2.相続した不動産の名義変更の期限は？

相続した不動産の名義変更については、2024年4月1日から法律の改正により義務化されました。この新ルールでは、不動産の相続を知った日から3年以内に名義変更の手続きを完了するように求められています。

2024年4月1日以前に発生した相続の場合、取得を知った日か2024年4月1日のいずれか遅い方を起点に3年以内の手続きが必要です。この変更により、名義変更を怠った場合に罰則が科される可能性もあるため、早めの対応が推奨されます。

不動産の権利関係を明確にし、将来的なリスクを回避するためにも、必要な書類の準備と手続きを計画的に進めましょう。

質問3.司法書士に相続不動産の名義変更を依頼すべきケースとは？

以下のような状況に該当する場合は、相続登記の専門家である司法書士への依頼を検討してみてください。

• 遺言書がないため相続人同士の話し合いが必要になる
• 相続人の数が多く複雑な状況になっている
• 長期間放置され数次相続が発生している
• 売却の予定があり迅速に手続きを進める必要がある
• 相続税が課される規模の遺産があり、税務や登記の専門知識を要する
• 疎遠な相続人が含まれるなどコミュニケーションが困難である

なお、司法書士の報酬は事務所ごとに異なり、相続の複雑さや不動産の種類によって費用も変動します。しかし、適切な専門家に依頼すれば、手続きの負担を軽減できます。

まとめ

本記事では、相続による不動産の名義変更の概要や放置した場合のリスク、自分で名義変更する場合のメリット・デメリット、名義変更にかかる費用や税金について解説しました。

相続した不動産の名義変更については、2024年4月1日から法律の改正により義務化されました。これにより、不動産の相続を知った日から3年以内に名義変更の手続きを完了しなければなりません。

また、2024年4月1日以前に発生した相続の場合も、取得を知った日か2024年4月1日のいずれか遅い方を起点として、3年以内に手続きを完了する必要があります。もし、名義変更を怠った場合には、罰則が科される可能性や相続分の差押えのリスクがあるため注意してください。

なお、「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから