専属専任媒介契約のメリット・デメリットとは？媒介契約の選び方やよくある質問もご紹介！

2025.03.25

専属専任媒介契約のメリット・デメリットとは？媒介契約の選び方やよくある質問もご紹介！

不動産売却を検討する際に「専属専任媒介契約」という言葉を耳にするものの、詳しい内容やメリット・デメリットがよく分からない方も多いのではないでしょうか。この契約は、売却活動を1つの不動産会社に限定することで、集中的な販売活動による早期売却の可能性を高める一方、売主にとって一定の制約も伴います。

本記事では、専属専任媒介契約のメリット・デメリットを一般媒介契約と比較しながら分かりやすく解説し、最適な媒介契約の選び方やよくある質問にもお答えします。

監修者

媒介契約とは？

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。その際に結ぶ契約のひとつが「媒介契約」です。媒介契約にはいくつかの種類があり、それぞれに特徴があります。

不動産の売主は、物件をより良い条件で売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することがよくあります。査定額だけでなく、不動産会社の対応や販売戦略などを確認し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。

媒介契約を締結すると、不動産会社は売却活動を行い、買主を見つけるためのサポートを提供します。媒介契約の種類によって、不動産会社の義務や売主の制約が異なるため、事前に契約内容をよく理解しておくことが大切です。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約には、メリットとデメリットの両方があります。メリットとしては次のような点が挙げられます。

メリット

専任媒介契約は不動産会社1社のみに売却活動を依頼する契約で、売主への報告義務や情報登録の規定があるため、販売状況が明確になりやすいのが特徴です。売却活動の進捗を定期的に把握できるため、売主にとって安心感がある契約形態といえます。

専任媒介契約を締結した不動産会社は、売却成功に向けて積極的な営業活動を行うことが多く、不動産情報の登録や内覧対応などの業務にも力を入れます。特に、自社で買主を見つけた場合には、売主と買主双方から仲介手数料を得ることができます。

そのため、販売活動の優先度が高くなる傾向があるのです。よって、早期売却を目指す場合には、専任媒介契約を選択することが有効な手段となるでしょう。

デメリット

不動産の売却を進める際、媒介契約を結ぶ不動産会社の対応を慎重に見極めることが大切です。特に、専任媒介契約では1社のみに売却を依頼するため、不動産会社が適切に販売活動を行っているかどうかを確認する必要があります。

例えば、物件情報が市場に広く公開されず、他の不動産会社からの問い合わせが制限されると、買主が見つかるまでの期間が長引く可能性があります。そのため、契約後には指定流通機構（レインズ）への登録状況をチェックし、売却活動が適切に行われているかを確かめるとよいでしょう。

また、不動産会社が宅地建物取引業の免許を取得しているかどうかも事前に確認しておくことが重要です。免許情報は事務所や公式サイトで公開されており、国土交通省や各都道府県のサイトで照会することも可能です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約には、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるという特徴があります。この特徴によって生まれるメリット・デメリットをそれぞれ見ていきましょう。

メリット

一般媒介契約では、複数の不動産会社と自由に契約を結ぶことができるため、それぞれの営業力や対応を比較しながら進めることが可能です。これにより、不動産会社同士が競争し、より積極的な売却活動が期待できる場合もあります。

また、特定の不動産会社に依存せず、幅広い販売ルートを活用できるのも利点です。さらに、一般媒介契約には不動産流通機構（レインズ）への登録義務がないため、売却情報を広く公開したくない場合でも、プライバシーを保ちやすいという特徴があります。

ただし、登録をしないことで買主が見つかるまでに時間がかかる可能性もあるため、売却の目的や希望条件に応じて契約形態を慎重に選ぶことが大切です。

デメリット

一般媒介契約を選択すると、複数の不動産会社に売却を依頼できるため、広範囲にわたる販売活動が期待できます。しかし、不動産会社としては契約の確約がないため、積極的に広告費をかけるかどうかは慎重に判断されることが多く、物件によっては販売活動が限定的になる場合もあります。

また、売主自身が複数の不動産会社とやり取りする必要があり、内覧の調整や鍵の管理などに手間がかかるケースも少なくありません。さらに、一般媒介契約には販売状況の報告義務がないため、売却活動の進捗が見えにくく、不動産会社の対応や戦略を把握しにくい点もデメリットとなります。

これらの点を踏まえ、売却の目的に合った契約形態を選ぶことが重要です。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも1社の不動産会社に仲介を依頼する契約ですが、自己発見取引の可否が異なります。この特徴によって生まれるメリット・デメリットをそれぞれ見ていきましょう。

メリット

専属専任媒介契約を選択すると、売却活動を1社の不動産会社に任せることになるため、売主の負担が軽減されるのが大きなメリットです。この契約では、不動産会社が窓口となって購入希望者の対応や内覧の調整を行うため、売主が複数の不動産会社と個別に連絡を取る必要がありません。

また、専属専任媒介契約では、契約した不動産会社が週に1回の報告を義務付けられているため、売却の進捗を明確に把握できます。これにより、売却活動の状況が見えにくい一般媒介契約とは異なり、売主が情報不足による不安を感じることが少なくなるでしょう。

さらに、1社が一貫して販売活動を担当することで戦略的なアプローチが可能になり、売却成功の可能性を高めることが期待されます。

デメリット

専属専任媒介契約では、不動産会社を介さずに売却ができないため、売主自身が買主を見つけた場合でも、不動産会社への仲介手数料が発生します。そのため、知人や親族に売却を考えている場合は、契約内容をよく確認しておくことが重要です。

また、専属専任媒介契約では1社に売却活動を任せるため、依頼する不動産会社の実績や担当者の対応力が売却の成否を大きく左右します。会社によっては売買の経験が少なかったり、営業担当者の知識や積極性にばらつきがあるため、慎重に選ぶ必要があります。

さらに、契約に含まれる週1回の売却活動報告が適切に行われているかも確認することが大切です。信頼できる不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却につながるでしょう。

媒介契約の選び方

どの媒介契約がご自身に合っているかは、売却活動への関わり方や売却のスピード感によって異なります。それぞれの契約の特徴を踏まえて、最適な媒介契約を選びましょう。

専任媒介契約が向いているケース

専任媒介契約は、売却活動の状況を把握しやすく、手間を減らしたい方に適した契約といえます。例えば、売却の進捗を定期的に知りたい場合は一般媒介契約では報告義務がないため、情報が得にくいことがあります。

一方、専任媒介契約では2週間に1回以上の報告が義務付けられているため、安心して売却を進められます。また、知人や親族が購入を希望する可能性がある場合、専属専任媒介契約では自己発見取引ができないため、専任媒介契約の方が柔軟に対応できます。

さらに、複数の不動産会社とやり取りをする手間を省きたい方にも、専任媒介契約は適しています。契約を1社に限定することで、情報の管理が一元化され、効率的な売却活動が期待できます。

一般媒介契約が向いているケース

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できるため、売却の可能性を広げたい方に適しています。特に、人気エリアにある物件や、価格設定に柔軟な対応が可能な場合には、複数の不動産会社を活用することで、多くの購入希望者にアプローチできるメリットがあります。

また、売主自身が売却活動に積極的に関わることができる場合、一般媒介契約は有効な選択肢の1つです。複数の不動産会社とのやり取りが必要になるため、内覧の調整や売却条件の確認などに手間がかかるものの、不動産会社ごとの対応や販売力を比較しながら進めることが可能です。

特定の不動産会社に限定せず、幅広い選択肢の中で売却を進めたい場合には、一般媒介契約が適しているでしょう。

専属専任媒介契約が向いているケース

専属専任媒介契約は売却活動を1社に任せる契約のため、不動産会社に積極的な営業活動を期待したい方に適しています。特に、自分で買主を見つける可能性が低く、信頼できる不動産会社に売却を一任したい場合に向いています。

また、この契約では、売却の進捗を把握しやすい点も大きなメリットです。不動産会社には1週間に1回以上の報告が義務付けられているため、売主は販売状況を定期的に確認できます。

さらに、不動産会社が専属で販売活動を行うことで、戦略的な売却が期待できるのもポイントです。売主が手間をかけず、しっかりと販売状況を把握したい場合、専属専任媒介契約は有力な選択肢となるでしょう。

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専属専任媒介でよくある3つの質問

ここでは、専属専任媒介契約に関するよくある質問をまとめました。

質問1.媒介契約で違約金が発生するケースとは？

媒介契約を締結する際には、契約内容を十分に理解し、違約金が発生する可能性がある点にも注意が必要です。例えば、専任媒介契約や専属専任媒介契約の期間中に、売主が他の不動産会社を通じて売買契約を結んでしまうと、契約違反となり違約金が発生することがあります。

また、専属専任媒介契約では、売主自身が直接買主を見つけた場合でも、不動産会社を介さなければならないため、契約違反とみなされるケースも少なくありません。さらに、売却の意志がなくなったり、不動産会社を変更したくなった場合でも、専任媒介契約や専属専任媒介契約の途中解除には費用が発生する可能性があるため、慎重に判断することが重要です。

質問2.媒介契約での「囲い込み」のリスクとは？

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、不動産会社が「囲い込み」を行うリスクがあるため、売主は注意が必要です。囲い込みとは、他の不動産会社に物件情報を共有せず、自社のみで売却を進めようとする行為を指します。

この目的は「両手仲介」と呼ばれる形で、売主・買主の両方から仲介手数料を得ることにあります。そのため、不動産会社によっては、レインズへの登録を遅らせたり、他社からの問い合わせを意図的に断るケースも少なくありません。

こうした囲い込みが行われると、売却の機会が制限され、適正な価格での売却が難しくなる可能性があります。売主は契約後も不動産会社の対応を確認し、販売活動が適切に行われているか注意を払うことが大切です。

質問3.媒介契約で不動産会社を選ぶ際のポイントは？

不動産会社を選ぶ際に、査定額の高さだけで決めるのは注意が必要です。不動産会社ごとに査定価格は異なり、中には実際の市場相場よりも高めの価格を提示するケースもあります。

しかし、相場を超えた価格で売り出すと、なかなか買い手がつかず、結果的に値引きをせざるを得ない状況になることもあります。さらに、売却が長引けば築年数が経過し、市場の需要が変化することで、最初に想定していた価格よりも低い金額で売却する可能性が高くなります。

そのため、不動産会社を選ぶ際には、提示された査定価格だけでなく、販売戦略や集客力、実績などを総合的に比較することが重要です。信頼できる不動産会社を見極めることで、よりスムーズな売却が期待できます。

まとめ

専属専任媒介契約を含む不動産媒介契約は、売却活動の成功に大きく影響します。それぞれのメリット・デメリット、そしてご自身の状況に最適な契約形態を理解することが重要です。

動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。契約内容をしっかりと理解し、納得のいく選択をしてみてください。

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