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2023.10.21
【売り主必見】古家付き土地とは？売却するメリットやデメリット、注意点をわかりやすく解説！
古い建物がある土地を売却する際、取り壊して更地にするか、あるいは古家付き土地としてそのまま売るのか、売却方法に悩む方は多いのではないでしょうか。
本記事では、古家付き土地の概要や売却するメリット・デメリットを紹介します。売却時の注意点や費用も解説しているので、売却を検討中の方は自身の土地の状況と照らし合わせながら参考にしてみてください。
古家付き土地とは？
古家付き土地とは、古い家が存在したままの土地を指します。古家は文字通り「古い家」を意味し、法定耐用年数を基準として築20年以上の木造住宅は古家として捉えられることが一般的です。さらに、損傷が著しい建物も古家に該当することがあります。
古家付き土地を購入する場合、一般的に購入者が古家の解体費用を負担することとなるため、古家付き土地は周囲の土地の相場に比べて低価格で取引されるケースが多いです。
不動産の分類としては「土地」になる
古家付き土地という言葉は、不動産業界の広告用語の一つで、土地を求める購入希望者に向けて使用されます。「この物件は土地を主としていますが、古い建物が残っています」という意味合いで、土地の価値にスポットライトを当てることが目的です。
市場においては、古家付き土地を指すための異なる表現もいくつか存在します。たとえば「古屋付土地」「廃屋付土地」「上物付土地」などが該当します。
これらの表現は言葉のニュアンスが異なるものの、核となる意味は同じで、経済的価値を持たない建物が存在する土地を指しています。不動産の分類においては、これらすべてが「土地」として扱われています。
中古住宅や更地との違い
中古住宅と古家付き土地は、具体的な基準が設定されているわけではなく、売り出し方は売主の意向や市場の動向、建物の状態などの要素により決定されます。
たとえば木造建築物の法定耐用年数、すなわち築22年以上の建物は、建物価値がゼロとみなされることが多く、古家として扱われる傾向にあります。しかし建物の損傷が少なく、住居としての価値が認められる場合は、中古住宅として販売する選択も考えられます。
一方の更地とは、建物や構造物が一切建っていない宅地のことを指します。更地は新たな建物を建設するための土地として、価値が高まりやすい傾向にあります。
売主と仲介業者は、地域の人気や市場の動向をみて、土地としての販売や中古住宅としての販売の方針を総合的に検討し、最適な戦略を立てることが求められます。
古家付き土地として売却する6つのメリット
古家付き土地の概要が理解できたところで、次は古家付き土地として売却する以下6つのメリットを紹介します。
- 取壊し費用を必要としない
- 固定資産税を抑えられる
- 住宅ローンの融資が通りやすい
- 契約不適合責任に問われない
- 3,000万円特別控除を使える期間は長くなる場合がある
- 建築後のイメージがしやすい
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
1.取壊し費用を必要としない
古家付き売却の大きなメリットは、取壊し費用を必要としないことです。一般的に木造住宅の解体の際、坪あたり4〜5万円の費用がかかるとされています。
たとえば、2階建てで延べ床面積が30坪の木造住宅の場合、解体には120万円〜150万円の費用が見込まれます。取壊しには相当なコストがかかるため、古家付き土地として家屋の解体費用を買主の負担にすることで、売主は売却に伴う出費を大きく抑えることが可能です。
2.固定資産税を抑えられる
不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税などの税金の支払いが必要です。しかし、土地の上に家屋が建っている場合、法律によって「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、これらの税額が軽減されます。住宅用地の軽減措置特例は、以下の通りです。
|
住宅用地の区分 |
固定資産税 |
都市計画税 |
|
小規模住宅用地 （200㎡以下の部分） |
評価額×1/6 |
評価額×1/3 |
|
一般住宅用地 （200㎡を超える部分） |
評価額×1/3 |
評価額×2/3 |
古屋付き土地を更地にせず、そのまま売却に出すことで、高額な固定資産税の支払いを避けることが可能です。
仮に更地にして売却できたとしても、売却年の税金は日割り計算となり、高額な税額を負担する可能性が高まります。おまけに更地にしても、すぐに売れるという保証はありません。
したがって特に売却の際のタイミングが不確かな場合、古屋付きのまま売却に出すことで、高い固定資産税のリスクを回避するのが賢明です。
3.住宅ローンの融資が通りやすい
住宅ローンを申し込む際、更地の購入を希望すると、多くの金融機関で審査が厳格になり、融資が受けにくいという現実があります。一方、古家付きの土地は住宅ローンの審査においてより柔軟な評価を受けるため、住宅ローンを検討している買主にとっては魅力的に映ることも多いでしょう。
買主側が住宅ローンの融資をスムーズに受けられることは、売却活動を円滑に進める要因となり、双方にとって好ましい取引環境を実現します。
4.契約不適合責任に問われない
契約不適合責任とは、不動産取引において、買主が不動産を購入後に予告されていない欠陥を発見した際に、売主が負うべき責任を指します。
この制度は、以前の瑕疵担保責任から名称や内容が変わった新しい民法として位置づけられています。この変更により、引き渡された土地や建物が契約内容に適合しない欠陥がある場合、売主は契約責任を負うこととなりました。
特に古家付き土地の取引においては、建物の老朽化や価値の喪失が考えられるため、売主が契約不適合責任の免除が可能となります。しかし、免除を適用するためには、事前に具体的な免責事項を提示し、明確に契約書の記載が必要です。
これにより、古屋の状態に起因するトラブルを避けることができ、売主は解約や賠償金のリスクから保護されます。更地としての取引と古家付きでの取引の間で、契約不適合責任を免除する際のリスクは変わらないため、解体費用を無駄にすることなく、古家付きのまま取引することが推奨されます。ただし、免責事項の列挙には十分な注意が必要です。
参考：不動産売主の契約不適合責任 ～瑕疵担保責任から契約不適合責任へ | 一般財団法人 住宅金融普及協会
5.3,000万円特別控除を使える期間は長くなる場合がある
古屋付きの土地を売却する際、譲渡所得税が発生しますが、特例として3,000万円の特別控除が適用可能です。
特別控除を適用するための要件として、古屋がマイホームであることが必要です。具体的には、現在居住している家や、転居後3年以内に譲渡する家、災害で居住家屋が滅失した後の3年以内の敷地の譲渡などが該当します。
古屋を解体すると、3,000万円特別控除を利用できる期間が3年から1年に短縮されるため、売却のタイミングによっては控除の恩恵を受けられなくなる可能性が高まります。一方、古屋付きのまま売却する場合、3年間の期間があり、売却に余裕を持つことが可能です。これにより、高く売却できるチャンスも増えるでしょう。
税制上の特例や税額の詳細など、正確な情報を知りたい場合は税理士や専門家に相談してください。
6.建築後のイメージがしやすい
新居を建築する際、理想的な土地を見つけたとしても、その土地が更地だと、建築後の具体的なイメージがしづらいという問題があります。古家が存在することで、実際の建物の広さや日当たり、通りからのアクセスや車の出し入れ、隣家との距離や騒音の程度など、暮らしの中で気になる部分を具体的に把握しやすいのがメリットです。
このように古家付きの土地は、実際の生活をイメージしやすいという大きなメリットがあるため、最終的に新居を建てる予定でも、古家付きの土地を選ぶ方が増えています。
古家付き土地として売却する2つのデメリット
古家付き土地として売却するメリットがある一方、デメリットも把握しておきましょう。主に次の2つが挙げられます。
- 基本的には売却しにくくなる
- 価格が相場より低くなりやすい
それぞれ詳しくみていきましょう。
1.基本的には売却しにくくなる
古家付き土地の売却は、基本的には売却しにくいと言われています。古家が残っている土地を求める人は、もともと更地を希望する人が主であり、古家付きで土地を購入する際には、購入者がその上乗せされた取壊し費用を負担することになります。
この取壊し費用は住宅ローンの対象とならないため、自己資金での支払いが必要です。新築の家を建てる際の資金として使用したいと考える購入希望者にとっては、大きな追加費用となります。したがって、古家付き土地の購入希望者は少ない傾向にあるのです。
短期間でスムーズに土地を売却したい場合、更地にしてからの売却も検討しましょう。なお、次のページでは、不動産が売れない場合の主な理由と、具体的な対処方法を詳しく解説しています。
関連記事：【プロが教える】不動産が売れない場合の主な理由は5つ｜やってはいけないことや対処法もご紹介します！ | ビリーフ株式会社
2.価格が相場より低くなりやすい
売主は解体工事の手間や費用を回避し、手軽に土地を手放すことができる一方で、その分のメリットが価格に割り引かれる形となります。さらに、売買契約成立直前に買主から解体を求められることもあり、その場合の価格交渉は避けられません。
古家付き土地の売却価格は相場より低くなりやすいことから、希望の価格で土地を売却したい場合、あらかじめ解体してからの売却を検討するのもひとつの手段です。
古家付きのまま売却した方が良い3つのケース
上記で古家付き土地として売却するデメリットを挙げましたが、古家付きのまま売却した方が良いケースもあります。主に次の3つです。
- 再建築不可物件である
- 解体費用のほうが高くなる
- 建物としての価値がある
それぞれ詳しくみていきましょう。
1.再建築不可物件である
建築基準の改正や市街化調整区域の指定により、一部の土地では再建築が許可されないケースがあります。このような場合、古家を解体せずに売却するのがおすすめです。
なぜなら、一度土地上の建物を解体してしまうと、新たに建物を建てることが認められないため、資産価値が大幅に低下してしまうからです。
立地や環境の条件によっては、そのままの古家を希望する買い手も存在する可能性があります。再建築が許されない土地特性を理解し、最適な売却方法を選ぶことが大切です。
2.解体費用のほうが高くなる
古家の売却を考えた際、そのまま売るか、解体して更地にしてから売るかは大きな決断ポイントとなります。解体を検討する際は、必ず解体費用の見積もりを取得することが重要です。
一般的に、古家の解体費用は100〜300万円程度が目安ですが、建物の大きさや構造、さらには地域や解体業者によって費用は異なります。不動産会社の査定価格と比較して、解体費用のほうが高額になるケースも有り得るのです。
特に、仲介手数料などその他の関連費用を含めた総コストを見ると、解体の方が経済的に不利になることが考えられます。売主として経済面を考慮したい場合、高額な解体費用が見積もられるならば、建物をそのままの状態で市場に出すことも選択肢のひとつです。
3.建物としての価値がある
建物が比較的新しかったり、日常生活で使用する上で問題がなかったりする場合、古家付きの売却が有利となるケースもあります。また、古民家や伝統的な建物といった、特定の魅力や歴史的な背景を持つ物件も人気が高いです。
特に、リノベーションを施したいという需要が増加していることから、地方の古い家やカフェ・レストランなどに再利用できる物件は、古家付き土地としての価値が高まっています。このような状況を考慮し、建物としての価値や用途価値を正確に評価することが売却時の鍵となるでしょう。
古家付きを解体して更地にした方が良い3つのケース
続いて、古家付きを解体して更地にした方が良い3つのケースを紹介します。
- 古家の管理が難しい
- 現在の耐震基準に満たしていない
- 早期売却を目指したい
詳しくみていきましょう。
1.古家の管理が難しい
古家は、維持や管理に定期的な手間とコストがかかります。実生活に適した状態を保つためには、持続的なケアが不可欠であり、これに伴う手間や経済的な負担を考慮すると、一部のオーナーにとっては管理が難しく感じられることもあるでしょう。
維持や管理が困難な場合、古家を解体し、更地としての売却を検討するのはひとつの選択肢となり得ます。更地としての売却は、管理負担を軽減し、新しい可能性を広げる手段にもなるでしょう。
2.現在の耐震基準に満たしていない
昭和56年末以前に建築された古家は、旧耐震基準に基づいて建てられたものです。そのため、現行の耐震基準に適合していない可能性が高く、住宅ローンの減税が受けられない場合があります。
また、耐震性強化のための改修や補強工事が求められる可能性もある点に注意しましょう。耐震性は、購入を検討する買主が重要視するひとつのため、現行基準を満たしていない家はどうしても購入意欲が下がりやすくなります。
このような背景を考慮すると、旧耐震基準の古家を更地にして売却する方が、購入希望者からの評価も高まりやすいでしょう。
3.早期売却を目指したい
早期の売却を望む場合、売りに出してから即時に成約するケースは限られています。特に古家付きの土地は、数ヶ月〜1年以上の時間を要することも珍しくありません。
もし古家の解体を検討しているのであれば、早期に手続きを行い、土地を更地に変えるのがおすすめです。更地としての土地は、新しいプロジェクトや建築計画をスムーズに進めやすいため、買主からの注目度も高まります。
更地にすることで買主の反応が良くなり、早く売却を成立させる可能性が増大するでしょう。
古家付き土地の売却にかかる2つの費用
古家付き土地の売却にかかる費用はどれくらいでしょうか。次の2つの視点から詳しく解説します。
- 売却費用
- 解体費用
1.売却費用
古家付き土地を売却する際に必要となる、主な費用は以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 登記費
- 測量費
- 抵当権抹消費
- 解体費用（土地を更地にする場合）
仲介手数料は、不動産会社が買主と売主の間に入って取引を成功させた際の報酬として支払うものです。この手数料は、法律で設定された上限額に基づき計算されます。
|
売却価格が200万円以下の場合 |
売却価格×5％＋消費税 |
|
売却価格が200万円以上400万円以下の場合 |
売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
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売却価格が400万円以上の場合 |
売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
また、登記費は登録免許税や司法書士の報酬などがあり、測量費は依頼する業者や範囲によって変動する場合があります。
2.解体費用
古家の解体には費用がかかりますが、その費用は建物の構造やサイズに応じて異なります。以下は、概算の解体費用の相場を示したものです。
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木造住宅 |
約3.1万円～6万円／坪 |
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鉄筋コンクリート造 |
約3.5万円から8万円／坪 |
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鉄骨造 |
約3.4万円から7万円／坪 |
上記は目安のため、具体的な費用は業者の見積もりにて事前に確認しましょう。
古家付き土地を売却する時の注意点は4つ
ここでは、古家付き土地を売却する時の4つの注意点を紹介します。
- 免責事項を事前に確認する
- 買取してくれる不動産会社を選んでおく
- ゴミや不用品を処分しておく
- 土地の権利や境界線を確認する
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
1.免責事項を事前に確認する
不動産取引において、物件の引き渡し後に欠陥や瑕疵が明らかになった場合、売主は契約不適合責任を問われるリスクがあります。たとえ欠陥を意図的に隠蔽していなくても、売主は瑕疵に関する責任を持つことになります。
特に古家付き土地の取引では、土地の価格のみを基準に売却が行われることが多いため、建物の瑕疵に関しては事前に双方で認識しておくことが重要です。建物の瑕疵に関する免責条件を明確に提示し、買主が理解・承諾した上で契約を結ぶようにしましょう。
2.買取してくれる不動産会社を選んでおく
古家付きの土地の売却は予想より難しい場面も少なくありません。そのため事前に買取オプションを持つ不動産会社を選ぶと、より安心して取引を進めることができるでしょう。
売却が難航した場合、更地としての売却もひとつの選択肢となりうることから、解体に伴う費用も予め計画しておくことが重要です。
なお「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。
不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから
3.ゴミや不用品を処分しておく
土地付き古家を売却する際には、不用品やゴミの処分が欠かせません。家の中のゴミは、解体作業時に出る産業廃棄物とは異なるため、種類に応じて適切な方法で処分する必要があります。
売却後、新たな所有者がすぐに解体作業を開始できないケースも考えられます。必ずすべての不用品を処分しましょう。
4.土地の権利や境界線を確認する
土地を売却する際には、境界線や土地の権利を正確に確認することが重要です。売主として、境界を明示する義務がありますが、これには確定測量図が必要となります。
長年所有している土地の場合、境界がはっきりしていないことも考えられるため、測量を行い境界を確認する必要性が生じる場合もあるでしょう。また、土地の権利に関する文書も事前に整えておくことで、売却手続きをスムーズに進めることができます。
古家付き土地の売却でよくある3つの質問
古家付き土地の売却でよくある質問にお答えします。
- 質問1.古家付き土地の売却する際の流れは？
- 質問2.古家付き土地を良い条件で売るためのコツは？
- 質問3.岡山県で古家付き土地を売却する際におすすめの不動産会社は？
それぞれの内容について詳しくみていきましょう。
質問1.古家付き土地の売却する際の流れは？
古家付き土地を売却する際、まずは建物を解体せず現状のまま不動産会社に査定依頼をしましょう。実際の流れは大きく分けて次の7ステップです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 媒介契約を締結する
- 売却戦略を策定する
- 戦略を基に販売活動を開始する
- 購入希望者と条件交渉する
- 売買契約を締結する
- 決済と引き渡しを行う
売り出し初期の反応や市場の動向に応じて、戦略の見直しや価格の調整などのフィードバックをすることで、より良い売却結果が得られやすくなります。
なお、次のページでは、不動産売却の手順や必要な書類などを詳しく解説しています。あわせて参考にしてみてください。
関連記事：【プロが教える】不動産売却の流れは7ステップ！手続きに必要な書類もわかりやすく解説！ | ビリーフ株式会社
質問2.古家付き土地を良い条件で売るためのコツは？
古家付き土地を良い条件で売るためのコツは次の3つです。
- 複数の不動産会社から査定を取得する
- 税金の特例や特別控除について事前に確認する
- 売却できない場合の代替案を準備しておく
各不動産会社は異なる顧客層を持ち、古家の価値に対する評価も異なります。より高額な査定や適切な売却条件を得るために、数社の不動産会社から査定を受けることが重要です。
また、相続によって古家付き土地を所有している場合、税金の特例や特別控除が適用されるケースがあります。事前に適用可能かどうか確認しておきましょう。
そして想定外の状況、たとえば古家付きのままでは土地が売れない場合、代替策を用意しておくことも大切です。「特定の期日までに売却が進展しなければ、更地にして出品し直す」といった具体的な計画を立てておくと、よりスムーズに進められるでしょう。
質問3.岡山県で古家付き土地を売却する際におすすめの不動産会社は？
古家付き土地を売却する際、信頼できる不動産会社の選定が売却成功の鍵になります。岡山県には多数の不動産業者が点在していますが、その中で自身のニーズに合った会社を見つけることが重要です。
次のページでは、岡山市で売却に強いおすすめの不動産を紹介しています。古家の取り扱い経験や査定の専門性、顧客へのサポート体制など、各業者の特徴を比較し、満足のいく売却を目指しましょう。
関連記事：岡山市の売却に強い不動産10選｜会社選びのポイントもわかりやすく解説！
まとめ
ここまで、古家付き土地の概要や売却するメリット・デメリット、注意点を詳しく解説しました。
古家付き土地とは、経済価値の見込めない古い家が存在する土地のことを指し、不動産のカテゴリでは「土地」として扱われます。一般の不動産と比較すると売却の難易度は高いとされていますが、思わぬ購入希望者が魅力を感じることもあるため、まずは古家付きのままでの売却活動を検討してみるのもひとつの方法です。
また、無計画に古家を取り壊すと固定資産税の負担が増加するリスクも存在します。古家付き土地の売却は通常の土地相場とは異なり、複数の要素が影響するため、各不動産業者の査定結果を比較して、最適な取り扱い方法や売却価格を見極めましょう。
なお「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。
不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから
