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2024.07.15

不動産の売却相場を知っておくべき理由とは？築年数ごとの売却相場や調べ方をご紹介！

不動産の売却を検討している方は、売却相場を知ることが大切です。相場を理解できれば、適切な売り出し価格が設定でき、スムーズな取引を進められます。

本記事では、不動産の売却相場を知っておくべき理由や築年数ごとの売却相場、調べ方をご紹介します。また、よくある質問も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却相場を知っておくべき理由とは？

近年、不動産の価格指数が上昇しています。不動産の価格指数とは、国土交通省が提供する不動産市場の動向を反映したものです。

数値は上昇し続けていますが、今後の動きは不透明で、不動産を高く売却できる保証はありません。このため、最終的な売却はプロに任せるとしても、自分で相場を把握しておく必要があります。不動産の適正価格が理解できれば、適切な売却価格が判断できます。

築年数ごとの不動産の売却相場

次は、築年数ごとの不動産の売却相場について解説します。

• 築5年～築10年
• 築10年～築15年
• 築15年～築20年
• 築20年～築25年
• 築25年～築30年

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.築5年～築10年

築10年の住宅の売却相場は、新築購入価格の約82.1%です。築10年を迎えると住宅ローン控除の適用が終了するため、このタイミングで住み替えを検討するのがおすすめです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して購入した家に対して、購入後約10年間、ローン残高の1%が所得税や住民税から控除される制度で、税負担が軽減されます。この控除が終了すると税額の軽減がなくなるため、住み替えのメリットが高まります。

2.築10年～築15年

築15年の住宅の売却価格は、新築購入価格の約78.7%です。築10年～15年の間は資産価値の減少が大きくなる傾向があります。

一方で、住宅ローンの平均返済年数は約16年であり、築10年～15年の間に返済を完了している人が多いです。このため、この築年数の住宅を売却する際には、売却価格で住宅ローンの残高を完済できるか確認する必要があります。

3.築15年～築20年

築20年の住宅の売却価格は、新築時の購入価格と比較して約73.4%です。この時期の住宅売却では、適切な修繕や補修が欠かせません。

築15年を過ぎると、外壁や屋根、室内の水回り設備などの劣化が目立ってきます。外壁や屋根の塗装、給湯器や便座などの交換には100万円～150万円程度かかる場合があります。

ただし、住宅の状態によっては、修繕や補修をしなくても、そのまま売却する方が有利になる場合もあるため、不動産会社へ相談するようにしましょう。

4.築20年～築25年

築25年の家の売却価格は、新築購入時の価格と比較して約71.1%です。家を売却する際には、その家の魅力的な見せ方ができるかが重要なため、不動産ポータルサイトを活用して、物件の魅力を最大限に引き出すアピールをしましょう。

たとえば、写真を多く使用し、家の特徴や利点を強調し、買い手に興味を持ってもらうことが大切です。

5.築25年～築30年

築30年の住宅を売却する際は、新築時の価格に対し約58.0%の相場が一般的です。この年数の住宅を売却する場合は、購入希望者に安心感を与える工夫が欠かせません。築25年以上の物件は住宅ローンの融資が難しく、買い手が見つかりにくくなります。

この問題を改善する方法として、住宅診断を受けて、瑕疵担保保険を付ける方法がおすすめです。これにより、住宅の安全性が保証され、金融機関からの評価も向上し、買主が安心して購入しやすくなります。

不動産の売却相場の調べ方は3つ

次は、不動産の売却相場の調べ方について解説します。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム
• 不動産購入サイト

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズマーケットインフォメーションには、地域ごとの過去の物件成約価格が詳細に掲載されています。検索する際に、複数の条件を組み合わせれば、より詳細な成約価格の把握が可能です。

たとえば、最寄り駅からの距離や土地面積、間取りなどを指定すると、より詳細な成約価格のチェックが可能です。これにより、実際の市場動向を把握し、正確な不動産の市場価値を見積もれます。

なお、レインズマーケットインフォメーションについては、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：【プロが教える】レインズとは？仕組みや活用するメリット、よくある質問を徹底解説！ | ビリーフ株式会社

2.土地総合情報システム

土地総合情報システムは、都市開発省が管理するポータルで、不動産の市場動向や地価の公表、地方別の価格調査を提供しています。特定の不動産の購入や売却を検討している場合、取引の詳細や地域ごとの価格動向を把握するのに便利です。

たとえば、古い建物の取引情報を調べたい場合、物件のタイプや地域、取引時期を指定して検索すると、取引総額や面積、最寄り駅からの距離などが表示されます。これにより、目的地に近い物件と比較して、市場の大まかな動向を把握できます。

3.不動産購入サイト

不動産購入サイトは、一戸建てやマンションに関して、地域や広さ、築年数などの条件を入力すると、概算の価格が表示されます。しかし、この価格は自動計算されるため、建物の具体的な状態や周辺環境などは考慮されません。

また、実際の訪問査定と比べると精度は劣りますが、売却価格の目安として利用できます。地図上で直感的に物件の参考価格や周辺の坪単価が確認でき、物件の外観写真も見られます。

不動産の売却相場を調べる際のポイント

次は、不動産の売却相場を調べる際のポイントについて解説します。

• 成約価格と売り出し価格は同じではない
• 公的評価額は都市部で高い

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.成約価格と売り出し価格は同じではない

売り出し価格は、市場の動向や物件の状態を考慮して決められますが、実際には買主との交渉によって価格は変動します。売り出し価格の根拠となるのが査定価格で、不動産会社が評価して、3か月で売却可能だと判断した価格です。

最終的な成約価格は、買主との合意によって確定します。そのため、売主は査定価格と売り出し価格をもとに、成約価格の変動を覚悟しなければなりません。

2.公的評価額は都市部で高い

実勢価格は、公示価格の1.1〜1.2倍程の価格が一般的です。しかし、都心部では人口密度が高く、土地の供給が追いつかないため、公示価格を超えた取引となる場合が多いです。

これに対し、需要が少ない地方では土地の売却が難しく、価格を引き下げざるを得ません。そのため、都市部の土地は公的評価よりも高く評価され、地方は評価額以下でもなかなか売れないという差が生まれています。

不動産の売却相場に影響を与える5つの要素

次は、不動産の売却相場に影響を与える要素について解説します。

• 立地
• 築年数
• 社会情勢
• 周辺物件の取引価格
• 間取り

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

1.立地

立地の周辺環境は、以下のポイントが重視されます。

• 駅からのアクセスのよさ
• 学区の評判や近隣にスーパーやコンビニなどの生活施設が揃っているか
• 治安のよさ
• 災害リスクの低さ

治安のよさは、都道府県の犯罪マップ、災害リスクはハザードマップを活用して確認できます。また、複数の路線からアクセス可能であったり、大型商業施設や病院、スーパー、銀行などが近くにある場合、利便性の高さから査定価格が上昇する可能性があります。

2.築年数

一般的に、築0〜10年では比較的安定した価格が維持されますが、それ以降は価格の減少が加速します。たとえば、国の耐用年数基準によると、木造建築は約22年、鉄筋コンクリート造は約47年が限度とされ、これを超えるとその建物の価値は急速に低下します。

木造建築の場合、劣化が早いため、築年数が進むと修繕費用が増加し、投資効果も低下しかねません。一方、鉄筋コンクリート造の建物は耐久性が高く、長期間価値を保つ傾向にあります。

そのため、不動産投資を考える際には、建物の築年数だけでなく、耐用年数や将来のメンテナンス費用も重要な要素として考慮しましょう。

3.社会情勢

景気の動向や給与水準、不動産新築価格などが影響を受けやすくなります。たとえば、超低金利時代が続いた場合、住宅ローンの借り入れがしやすくなり、不動産の需要が高まりますが、いつまで続くかは予測が難しいです。

また、経済の動向や雇用情勢が変われば、住宅購入の意欲や能力も変動します。そのため、普段から新聞やニュース、インターネットなどで政府の経済政策や国際情勢の変化などの社会情勢を把握しておきましょう。

4.周辺物件の取引価格

不動産会社に相談すると、最新の近隣の成約価格情報を得られます。公示地価を算定する不動産鑑定士も、都心の土地では売買事例や不動産業者からの聴き取り調査を重視しています。

そのため、周辺物件の成約価格を把握するのが、不動産の売却相場を理解するための重要な手がかりです。この情報をもとに、適切な価格設定をすると、スムーズな売却が可能です。

また、取引価格の傾向を把握しておくと、今後の市場動向を予測しやすくなり、相場の変動に対応できます。

5.間取り

築年数の古い一戸建ては、細かく区切られた間取りが多く、現代のライフスタイルには適さない場合があります。このような物件は、リノベーションが必要となり、価格が低く評価されるケースも少なくありません。

一方で、「家事がしやすい動線」や「部屋の広さが使いやすい」「収納が充実している」など、日常生活における利便性が高い間取りは、買い手にとって魅力的です。そのため、これらの条件を満たす物件は、高めの査定価格が期待できます。

また、間取りが柔軟で、将来的にリノベーションがしやすい物件も評価が高くなります。

不動産の売却相場でよくある3つの質問

最後に、不動産の売却相場でよくある質問について紹介します。

• 質問1.不動産の買取とは？
• 質問2.不動産売却で買取を利用するメリットは？
• 質問3.売却相場を利用して適切な売り出し価格を設定するコツは？

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

質問1.不動産の買取とは？

「直接取引」とは、購入希望の不動産を不動産業者に直接売却する方法です。これに対して「代理売却」は、不動産業者が売却を代行する方法です。

どちらも不動産の売却を意味しますが、直接取引と代理売却では市場価格が異なり、代理売却の場合は市場価格の7〜8割になります。たとえば、市場価格が3,000万円の不動産の場合、代理売却では2,100万円程度が目安です。

しかし、直接取引は価格が低くなるものの、売れ残りのリスクはありません。

質問2.不動産売却で買取を利用するメリットは？

買取には、以下のようなメリットがあります。

• 素早く売却できる

買取での売却は、早ければ1か月ほどで売却が完了するため、資金を早急に確保したい場合に適している

• 周りに知られることなく売却できる

インターネットやチラシでの買主探しが不要なため、近所の人に売却を知られない

• 契約不適合責任の適用外

不動産会社相手の買取では、売主が契約不適合責任を負う必要がないため、瑕疵の告知なしで物件を売却できる

• 内覧対応が不要

購入希望者に対する内覧対応が不要なため、売主の時間と手間が省ける

• 販売活動の負担が軽減される

宣伝活動や内覧対応が不要なため、短期間でスムーズに売却が完結する

買取は、売却価格が下がる傾向がありますが、売却のスピード感や手軽さを重視したい方には大きなメリットがあります。

質問3.売却相場を利用して適切な売り出し価格を設定するコツは？

売却相場を利用して適切な売り出し価格を設定するコツは、以下のとおりです。

• 最低売却価格を決めておく

家の売却では、最初の売出価格で売れるとは限らず、値下げや買主との交渉が発生する。そのため、最低でもいくらで売りたいかを事前に決める必要がある

• 不動産会社に査定を依頼して正確な相場を調べる

自分で過去の成約事例を調べられるが、家特有の条件まで考慮するには限界がある。そのため、プロの査定を受けると、より正確な相場を把握できる

• 値引き交渉される前提で価格を設定する

買主の満足度を高めるためにも、値引き交渉を想定して少し高めに価格設定を推奨する。これにより、値引き後も納得のいく価格で売却できる

なお、不動産の売却相談については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事：【プロが教える】不動産売却の悩みはどこに相談すればいい？内容別に専門家を詳しく解説！ | ビリーフ株式会社

まとめ

本記事では、不動産の売却相場を知っておくべき理由や築年数ごとの売却相場、調べ方をご紹介しました。

築年数ごとの売却相場は、築5年から30年までの物件でそれぞれ大きく変動します。調べ方としては、レインズ・マーケット・インフォメーションや土地総合情報システム、不動産購入サイトの利用が挙げられます。

また、成約価格と売り出し価格の違いや公的評価額の地域差にも注意が必要です。立地や築年数、社会情勢、周辺物件の取引価格、間取りといった要素も相場に影響を与えるため、総合的に情報を収集し、賢く売却を進めなければなりません。

なお「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。

不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。⇒公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから