2025.01.27

マンション買い替えのタイミングやきっかけは?おすすめのタイミングや買い替えの流れをご紹介!

マンションの買い替えは、家族構成の変化やライフステージの進展、立地条件への不満など、考えるきっかけはさまざまです。しかし、購入や売却のタイミングを間違えると、予想外のコストが発生する場合があるため注意しなければなりません。

本記事では、マンション買い替えのタイミングやきっかけ、おすすめのタイミング、買い替えの流れをご紹介します。また、よくある質問も解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

監修者

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マンション買い替えのタイミングやきっかけは?

マンション買い替えのタイミングやきっかけは?

まず、マンション買い替えのタイミングやきっかけについて解説します。

  • ライフステージ
  • 年齢
  • 築年数

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

ライフステージ

ライフステージの変化に応じた住まいの選択は、多くの人にとって大切なテーマです。たとえば、家族の人数が増えた際には、広い住まいが必要となる場合があります。一方で、子どもが独立して夫婦二人の暮らしに戻る場合、過剰な広さを持て余してしまいます。

また、転勤や転校といった環境の変化によって、通勤・通学の利便性を考慮した場所への移動を検討するケースも少なくありません。このように、人生の各ステージにおける変化が、住まいの見直しを促すきっかけとなる場合が多いです。

年齢

50代後半は、家族構成やライフスタイルの変化が顕著に表れる時期です。国土交通省の「令和2年度住宅市場動向調査」によると、分譲マンションを二度目に取得した人の平均年齢は57.7歳、中古マンションの場合は55.3歳となっています。

このようなデータからも、子どもが成長して独立したり、退職後の新たな生活を考えはじめたりするタイミングで、住環境を見直す動きが多いことがわかります。人生の次のステージに向けて、自分たちのライフスタイルに合った住まいを選ぶのが、充実した暮らしを築く第一歩です。

参考:令和2年度住宅市場動向調査|国土交通省

築年数

マンションの買い替えを検討する理由として、築年数や建物の老朽化があげられます。建物が古くなると、設備の性能が低下したり修理が必要になったりする機会が増えます。

また、築年数が経つにつれて大規模修繕の頻度が増して、修繕積立金や管理費が値上げされるのが一般的です。こうした費用負担の増加を見越して、早めに新しい物件に買い替える選択をする人が少なくありません。

築10年を超えるタイミングでは、住宅ローン控除が終了したり、中古物件としての需要が高かったりする点を考慮して決断するケースが目立ちます。

このような理由から、将来のコスト負担を軽減して、より快適な生活環境を手に入れるために、築年数が節目を迎えたタイミングでの買い替えが検討されています。

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マンション買い替えでおすすめのタイミング

マンション買い替えでおすすめのタイミング

次に、マンション買い替えでおすすめのタイミングについて紹介します。

  • 価格相場が変動したタイミング
  • 築年数が10年前後のタイミング
  • 低金利のタイミング

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

価格相場が変動したタイミング

マンションの近隣地域で再開発や新たなインフラ整備が進むと、エリア全体の需要が高まる傾向があります。たとえば、大型商業施設のオープンや新駅の建設計画があると、周辺の地価や物件価格が上昇しやすいです。

このような状況では、現在所有しているマンションを高値で売却できる可能性があるため、買い替えのタイミングとして注目されています。また、エリアの魅力が向上すると、次に購入する物件を検討する際の選択肢も広がります。

このように、地域の変化を見極めながら資産価値の最大化を図るのが、効果的な住み替えのポイントです。

築年数が10年前後のタイミング

マンションの資産価値は築年数の経過とともに下がる傾向があるため、売却を検討する場合は築年数が浅い時期がおすすめです。築10年程度の物件は、見た目や機能性が保たれている場合が多く、買い手にとっても新築より価格が抑えられる魅力的な選択肢となります。

一方、築10年を超えると内装や設備の老朽化が進み、修繕が必要になる場合もあり、売却価格が下がる要因となる可能性があります。このため、資産価値を最大限に活かしたい場合は、築年数が比較的浅い段階での売却や買い替えを検討するのが効果的です。

低金利のタイミング

金利には変動型と固定型があり、それぞれ短期金利や10年国債利回りを基準に設定されます。2013年以降の金融緩和政策により、長期間にわたり金利は低水準で推移してきました。しかし、2024年7月の政策金利引き上げにより今後の金利動向に変化が見られる可能性があります。

金利の上昇は、住宅ローンの負担増加につながるため、購入や借り換えを検討する際はタイミングが大切です。将来的な負担を見据えたうえで最適な金利タイプの選択が、安定した返済計画を立てる鍵となります。

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マンションの買い替えの流れ

マンションの買い替えの流れ

次に、マンションの買い替えの流れについて紹介します。

  • 売り先行
  • 買い先行

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

売り先行

売り先行は、現在の住まいを売却した後に新居を購入する方法で、資金計画をしっかり立てたい人に適しています。この方法では、売却代金を住宅ローンの返済や新居購入の資金に充てられるため、無理のない資金管理が可能です。

また、売却価格を把握したうえで新居を選べるため、予算内での物件探しがしやすいのもメリットです。しかし、売却後に新居が見つからない場合には、仮住まいが必要となるケースがあります。

この場合、仮住まいの費用や引っ越しの手間が増えるため、事前の計画が大切です。同時に売却と購入を進める「同時買替」の方法もありますが、タイミングの調整が難しく、慎重な準備が必要です。

なお、売れるマンションの条件については、こちらの記事で詳しく解説しています。

関連記事:【プロが教える】売れるマンションの条件は7つ|高く売る方法やよくある質問も徹底解説!

買い先行

買い先行は、新居を先に購入して、その後現在の住まいを売却する方法です。この手法では、仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しを一度で済ませられるため、時間や手間を節約できます。

また、新居を確保した状態でゆっくりと売却活動を行えるため、売却時のストレスを軽減できる点も魅力です。しかし、新居購入後に売却が予想より遅れる場合、二重ローンや維持費の負担が発生する可能性があります。

また、売却価格が計画より低くなると、資金繰りが難しくなる場合も考えられます。このため、買い先行を選ぶ際には、十分な資金計画を立て、万が一のシナリオも考慮しなければなりません。事前準備を徹底して、スムーズな買い替えを目指しましょう。

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マンションの買い替えにかかる税金

マンションの買い替えにかかる税金

次に、マンションの買い替えにかかる税金について紹介します。

  • 売却時にかかる税金
  • 購入時にかかる税金

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

売却時にかかる税金

不動産を売却する際には、以下の税金がかかります。

  • 印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代として必要となり、契約金額に応じて税額が決まる

  • 譲渡所得税

物件を売却した際に得られた利益(譲渡益)に課される税金で、所得税と住民税を合わせたもの。物件の所有期間によって税率が変動するため、短期間の所有では税率が高く、長期間所有するほど税率は低くなる

また、譲渡所得税は勤務先での年末調整では処理されないため、売却後には自身で確定申告を行い、納税する必要があります。

なお、マンション売却で税金がかからないケースについては、こちらの記事で解説しています。

関連記事:マンション売却で税金がかからないケースとは?譲渡所得税以外にかかる税金を徹底解説!

購入時にかかる税金

不動産購入時には、いくつかの税金が発生するため、事前に内容を把握しておくことが大切です。なお、購入時にかかる税金としては、以下が挙げられます。

  • 印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代として必要で、契約金額に応じて金額が決まる

  • 登録免許税

不動産登記を行う際に課される税金で、登記の手続きは司法書士に依頼する場合が一般的。司法書士への謝礼と合わせて、登記費用として支払われる場合が多い

  • 不動産取得税

土地や建物を購入や譲渡などで取得した際に自治体に1度だけ支払う税金

  • 固定資産税

不動産を所有している間、毎年課される税金で、固定資産がある地域の自治体に支払う

不動産取得税や固定資産税は購入後に案内が届くため、通知内容を確認して適切に支払いを行いましょう。

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不動産の売買や賃貸借で「ビリーフ」が選ばれる理由

不動産の売買や賃貸借で「ビリーフ」が選ばれる理由

参考:ビリーフ株式会社

「ビリーフ」が不動産の売買や賃貸借で選ばれる理由は、幅広い専門家との連携によるトータルサポートが手厚いためです。司法書士や税理士などのプロフェッショナルと協力して、不動産の売買や査定、相続に関する資産運用まで包括的に対応しています。

さらに、不動産コンサルティングマスターの資格を持つスタッフが、実務経験を活かして信頼性の高いアドバイスを提供しています。

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マンション買い替えでよくある3つの質問

マンション買い替えでよくある3つの質問

最後に、マンション買い替えでよくある質問について紹介します。

  • 質問1.買い先行で利用できる制度とは?
  • 質問2.買い替えを成功させるポイントは?
  • 質問3.マンションの買い替えを検討する際の注意点は?

それぞれの詳しい内容についてみていきましょう。

質問1.買い先行で利用できる制度とは?

買い先行での物件購入には、資金調達や売却タイミングに関する課題が伴いますが、それをサポートする以下の制度があります。

  • つなぎ融資

現在の住まいを売却して得られる資金を前提に、新居購入資金を一時的に借りる仕組み。これにより、新居を購入するための資金不足を補えるが、短期間での返済が必要であり、金利や手数料が高い点に注意が必要

  • マンション買い替え特約

現在の住まいが期日までに売却できない場合に、新居購入契約を解除できる制度。これにより資金計画のリスクを軽減できるが、売主の同意が必要で、場合によっては利用が難しい場合もある

質問2.買い替えを成功させるポイントは?

マンションの買い替えを成功させるためには、以下のポイントがあります。

  • 計画的なスケジュール管理

買い替えでは、売却と購入を同時に進める必要があるため、どちらか一方が計画通りに進まない場合、思わぬトラブルが発生する可能性がある。たとえば、売却は順調でも新居が見つからなければ、仮住まいを準備する手間や費用が発生する

  • 価格を安く設定しない

早く売却を終わらせたい気持ちから価格を安く設定しすぎると、予算不足につながるリスクもある。このため、売却と購入の両面で十分な時間を確保して、冷静に進める必要がある

余裕を持ったスケジュールを立てると、無駄な出費や不必要なストレスを避け、スムーズな住み替えが実現します。

質問3.マンションの買い替えを検討する際の注意点は?

マンションの買い替えを検討する際の注意点は、以下のとおりです。

  • 余裕を持ったスケジュール

売却は購入よりも時間がかかる場合が多いため、余裕を持ったスケジュールを立てるのが大切。焦って価格を安く設定してしまうと、想定外の損失を生むリスクがある

  • 相場より大幅に高い価格で売り出す

買い手が見つからず計画が遅れる可能性がある。売却価格を決める際は、不動産会社と十分に相談して、相場を参考にしながら現実的な価格を設定する必要がある

  • 複数の不動産会社に査定を依頼する

仲介を依頼する場合、複数の不動産会社の価格やサービスを比較すれば、最適な仲介先を見つけやすい。一括査定サービスを活用すれば、効率的に複数社からの情報を集められる

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まとめ

まとめ

本記事では、マンション買い替えのタイミングやきっかけ、おすすめのタイミング、買い替えの流れをご紹介しました。

マンションの買い替えを検討する際、ライフステージや年齢、築年数の変化がきっかけとなる場合が多いです。家族構成の変化や家の老朽化、環境の変化は大きな決断のポイントとなります。

さらに、価格相場の変動や築年数が10年前後、低金利といった条件が揃った時期は買い替えにおすすめです。買い替えの流れには、現在の住まいを売却した後に新居を購入する「売り先行」と、新居を先に購入後現在の住まいを売却する「買い先行」の2種類があります。

同時に売却と購入を進める「同時買替」の方法もありますが、タイミングの調整が難しく、慎重な準備が必要です。また、売却時には、印紙税や譲渡所得税がかかり、購入時は印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税がかかります。

なお、「ビリーフ株式会社」は不動産の買取・仲介だけではなく、不動産に関するさまざまなご相談を承っております。不動産の購入時や売却時のわかりにくい諸費用や流れについても丁寧にご説明させていただきますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。公式LINEアカウントによる不動産のお悩み相談はこちらから

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