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2025.06.14

耐用年数を超えた鉄骨造の不動産を売却する方法は3つ｜耐用年数を過ぎた場合のリスクもご紹介！

不動産投資や建物の所有者にとって、鉄骨造の法定耐用年数は減価償却費の計算や資産価値の把握に欠かせない重要な知識です。

本記事では、鉄骨造建物の各種耐用年数の違いから、物理的寿命を延ばす方法、耐用年数を過ぎた物件の売却戦略まで、所有者や投資家に役立つ情報を専門家の視点からわかりやすく解説します。

鉄骨造の耐用年数とは？

耐用年数とは、資産がその機能を十分に果たせると見なされる期間を示す指標です。主に1年以上使用される固定資産に対して適用され、建物、車両、家電、パソコンなどが該当します。

資産は時間の経過や使用によって価値が減少するため、税務上の処理や減価償却の基準として耐用年数が重要になるのです。特に法定耐用年数は、資産の実際の使用可能期間と一致しない場合もあり、建物では構造によって年数が異なります。

使用目的や制度に応じて適切に分類されます。

法定耐用年数

法定耐用年数は、固定資産を減価償却する際の基準として税法で定められた年数です。例えば建物の場合、構造や用途に応じて年数が異なり、鉄骨造の住宅なら骨格材の厚みによって19年から34年の範囲で決まります。

事務所として使われる建物では、同じ構造でも耐用年数がより長く設定される傾向があります。実際の使用可能期間とは異なるため、寿命を判断する際は図面や専門業者への確認が重要です。

用途や構造を把握すると、正確な評価につながります。

物理的耐用年数

鉄骨造の建物は、適切な管理と定期的なメンテナンスが行われていれば、一般的に50〜60年程度使用可能とされています。実際の寿命を示す物理的耐用年数は、法定耐用年数とは異なり、周囲の環境や使用状況によって変化します。

特に鉄骨は錆に弱いため、海沿いなど湿気や塩分の多い地域では劣化が進みやすく、耐用年数が短くなる傾向です。建物の寿命を延ばすには、雨漏り対策や防錆処理などの保守作業が重要となります。

経済的耐用年数

経済的耐用年数とは、建物が収益を生み出せる期間を指し、市場価値や賃貸需要を基に判断されます。物件の老朽化や維持費の増加によって収益性が低下すると、経済的耐用年数は尽きたとみなされます。

鉄骨造の建物ではおおむね30年前後が目安とされますが、立地条件や修繕履歴、災害被害の有無など、さまざまな要素が影響するため一律には判断できません。経済的価値を保つためには、計画的な修繕や市場動向を見据えた管理が重要です。

期待耐用年数

期待耐用年数とは、適切な維持管理を前提に建物や設備が将来的にどれだけ使用できるかを見込んだ年数です。鉄骨造の建物であれば、構造部分を活かしながらリフォームを行うと、100年超の利用も見込めるでしょう。

ただし、これは立地や使用環境、維持管理の内容によって左右されるものです。沿岸部のように塩害リスクがある地域では短く見積もられる場合もあります。

なお、建物全体だけでなく、個別の設備ごとに期待耐用年数を設定すれば、より柔軟な評価が可能です。

鉄骨造の物理的耐用年数を延ばす方法

鉄骨造建物の物理的耐用年数は、適切な管理とメンテナンスによって延長が可能です。物理的耐用年数を延ばすために、効果的な方法を2つお伝えします。

定期的にメンテナンスする

鉄骨造の建物を長く使い続けるためには、定期的な点検と予防的な修繕が欠かせません。特に鉄骨部分は内部から錆びやすいため、目に見えない劣化にも注意が必要です。

劣化を未然に防ぐには、外壁や屋根、水回り、給排水設備など劣化しやすい箇所を中心に、一定の周期でチェックを行い、必要に応じて補修を施しましょう。

水回りは湿気による影響が大きいため、特に早めの対応が求められます。建物の寿命を延ばすには、日頃の管理体制がカギとなります。

リフォームや大規模修繕を実施する

建物の価値を維持・向上させるには、定期的な修繕に加えて、適切なタイミングで大規模修繕を実施するのが重要です。重量鉄骨造のマンションでは、経年による劣化は完全に防げず、10〜15年ごとに外壁や屋根の補修、共用設備の更新などを検討する必要があります。

リフォームによって断熱性や設備の性能を向上させれば、経済的価値を高める効果も期待できます。計画的な資金準備と長期的視点での修繕計画が、資産価値の保全に直結するでしょう。

耐用年数を過ぎた場合のリスク

鉄骨造の建物が法定耐用年数を超えると、さまざまなデメリットが生じる可能性があります。まず、不動産としての資産価値が下がるため、売却が難しくなり、買い手が付きにくくなるケースを考慮してください。

また、住宅ローンの審査にも不利に働き、借入可能額が制限される場合もあるでしょう。さらに、減価償却による節税効果も見込めなくなり、税負担が増えるリスクがあります。

老朽化に伴う修繕費やメンテナンス費用も増大するため、購入後のコストには十分な注意が必要です。

耐用年数を超えた鉄骨造の不動産を売却する方法は3つ

耐用年数を超えた物件だからといって売却が不可能というわけではありません。状況に応じた適切な売却方法を選べば、最大限の売却価値を引き出す可能性もあります。

ここからは、耐用年数を超えた鉄骨造の不動産を売却する際の3つの有効な方法を紹介します。

1.建物をそのまま売却する

法定耐用年数を超えた建物は、担保としての評価が低くなるため、買い手がローンを利用しにくくなるのです。その結果、売却が長引いたり、価格を下げざるを得なくなったりするケースもあります。

事業用不動産では、減価償却による節税効果が見込めなくなるのもデメリットです。こうした事態を避けるためには、建物の耐用年数が残っているうちに売却を検討するのが望ましいでしょう。

耐用年数が残っていれば、資産価値の面でも有利に働きやすくなります。

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2.建物を解体して売却する

古くなった建物が残っていると、購入希望者が新たに家を建てる際に解体の手間や費用がかかるため、売却が進まないケースがあります。こうした場合は、建物を取り壊して更地にしてから売却すると、土地本来の魅力が伝わりやすくなり、需要が高まる可能性があります。

築年数が経過し活用の難しい物件では、更地としての販売が効果的です。ただし、解体費用がかかるため、コストとのバランスを見ながら判断するのが大切です。

3.売却が得意な不動産に依頼する

築年数が経過し法定耐用年数を超えた不動産を売却する場合は、取り扱い実績のある不動産会社を選ぶのが成功のカギです。物件の状態や立地によっては売却が難航する場合もありますが、築古物件に強みを持つ会社なら、的確な提案と販売戦略で早期売却が期待できます。

不動産会社によって価格査定や販売方法が大きく異なるため、複数の会社に相談し、信頼できるパートナーを見つけてください。選定によって売却結果に差が出る場合もあります。

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法定耐用年数 鉄骨造でよくある3つの質問

鉄骨造の法定耐用年数に関しては、正確な知識を持っておくのが大切です。ここでは、特に多く寄せられる3つの質問と回答を紹介します。

質問1.法定耐用年数が物件に与える影響は？

法定耐用年数を超えた建物は、税務上の資産価値が失われるため、ローン審査や売却時に不利になる場合があります。金融機関は建物の評価において耐用年数や築年数を重視し、価値が下がると融資条件が厳しくなるのが一般的です。

また、減価償却の対象から外れるため節税効果も期待できず、投資物件としての魅力も低下します。ただし、実際の使用年数とは別の概念であるため、建物の状態や立地次第では担保価値を維持するケースもあります。

質問2.耐用年数を超えた鉄骨造物件の活用方法は？

築年数が経過した建物に対しては、いくつかの選択肢があります。ひとつは大規模修繕で、内部設備や内装を刷新すると、見た目や機能面を大きく改善できるでしょう。

建て替えよりも費用を抑えつつ、資産価値の維持が図れます。根本的に更新したい場合は建て替えを選ぶと、構造の安全性や快適性が大きく向上し、長期的な利用も可能になるでしょう。

売却を考える場合は、建物や土地の特性を丁寧に把握し、不動産会社と連携して戦略的に進めるのが大切です。寄付や贈与も一案です。

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質問3.鉄骨造の耐用年数を知っておくべき理由は？

鉄骨造の建物において耐用年数を事前に把握しておくと、将来の運用や資金計画において大きな強みとなります。例えば、どの時期に修繕が必要になるかを見通すと、無理のない費用の積立や改修計画が立てやすくなるでしょう。

さらに、物件の寿命や維持コストを理解しておくと、購入や投資の判断もしやすくなります。耐用年数が長ければ、賃貸運用などで利益を得る期間も長く見込めるため、安定した資産活用にもつながります。計画的な管理が、長期的な価値を生む鍵です。

まとめ

鉄骨造の耐用年数について理解するのは、不動産の購入や売却、維持管理において重要なポイントです。法定耐用年数は税法上の指標であり、実際の寿命とは異なります。

特に中古物件購入時には、耐用年数の残存状況を確認し、将来的な修繕計画も考慮しましょう。

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