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2025.06.28
農地の売却が難しい3つの理由とは？それでも売却すべき理由や売却する方法を詳しくご紹介！
農地を相続したけれど自分では管理できない、遠方にある農地を手放したいと考えている方は多いのではないでしょうか。しかし、農地の売却は一般的な宅地と違い「農地法」による制限があるため、思うように進まないケースがよくあります。
本記事では、農地売却が難しい理由から具体的な売却方法、税金や費用の解説まで、農地を手放す際に知っておくべき重要ポイントをわかりやすく解説します。適切な時期に適切な方法で売却するためのノウハウをぜひ参考にしてください。
農地の売却が難しい3つの理由とは？
なぜ農地の売却は難しいのでしょうか。その背景には主に3つの理由があります。
- 農地法による規制
- 農業従事者の減少による需要低下
- 用途変更の厳しい制限
上記の要因が複合的に作用し、農地売却の障壁となっています。農地売却が難しい具体的な理由を詳しく見ていきましょう。
購入者に制限がある
農地の売買には農地法による制限があり、誰でも自由に取得できるわけではありません。基本的に、農地を購入するには農業委員会の許可が必要です。
許可対象となるのは農業を営む個人や農地所有適格法人に限られます。令和5年4月の法改正により、一定の条件を満たせば農家以外の個人でも農地を取得できるようになりましたが、依然として手続きや要件は厳しく、簡単に取引が成立する状況ではありません。
農地の適正な利用を守るための仕組みといえます。
農家の高齢化が進んでいる
表引用：農林水産省「2020年 年齢階層別基幹的農業従事者数」
農業従事者の高齢化と後継者不足が深刻化する中、活用されないまま放置されている農地が全国で増えています。農林水産省の統計によれば、2020年時点で農業に従事する人のうち65歳以上が約7割を占め、若年層の参入はごくわずかにとどまっています。
このような状況では、農地を引き継ぐ人材が減少し、売却先を見つけるのも容易ではありません。担い手の不足が進めば、農地の荒廃や地域農業の衰退にもつながる懸念があります。
宅地転用で売却するには許可がいる
農地を住宅用地や商業地に用途変更するには、農地転用の手続きを経て農業委員会の許可を得る必要があります。転用が認められれば、一般の不動産市場での取引が可能となり、買い手の幅も広がるため売却の可能性も高まるでしょう。
ただし、すべての農地が対象となるわけではありません。農業生産において重要とされる区域の農地には、厳格な規制が設けられており、転用が制限されています。
そのため、地域の土地区分や条件の事前確認は必須です。
農地を売却すべき理由
農地を売却するには、いくつかの重要な理由があります。使用していない農地を放置すればするほど問題が大きくなり、将来的な売却の障壁となる場合も少なくありません。
ここでは、農地を売却すべき主な理由について解説します。
荒廃するとより売却しづらくなる
使われなくなった農地を放置していると、雑草の繁茂や害虫の発生により、土地の管理が難しくなっていきます。手入れが行き届かない状態が続くと、農地としての価値が下がるだけでなく、周囲の農地に悪影響を及ぼす可能性もあります。
こうした状況は近隣との関係悪化にもつながりかねません。また、荒廃した土地を再活用するには費用や労力がかかり、結果的に売却機会を逃す場合も。
農地を使用しない場合は、早めの対策が肝心です。
固定資産税が毎年かかる
農地を所有していると、毎年1月1日時点での所有者に固定資産税が課税されます。この税金は放置していても自動的に免除されません。
例えば、固定資産税評価額が100万円の農地であれば、年間14,000円の税金が発生する計算です。農地の評価額は一般的に宅地より低いものの、市街化区域内の農地は宅地並みの評価となるケースもあります。
納税通知書は例年5月頃に市区町村から送付され、4期に分けて納付するか一括で支払うかを選択します。固定資産税の支払いを長期間放置すると延滞税や差し押さえのリスクもあるため、不要な農地は早めに売却を検討した方が良いでしょう。
関連記事：土地の固定資産税評価額から売値を計算する方法は？売却価格に影響する要因も詳しくご紹介！ | ビリーフ株式会社
農地を売却する方法
農地は一般の不動産とは異なり、農地法などの法的規制があるため、売却方法も限られています。ここでは、2つの農地売却方法について詳しく解説します。
農地のまま売却する
農地をそのまま売却する場合、宅地化のような手続きが不要なため一見手軽に思えますが、購入できる相手が農業を営む者に限定されているため、実際は容易ではありません。特に、農業従事者の減少や後継者不足といった背景もあり、希望通りに買い手が見つからない場合もあります。
売却を進めるには、農協や農業委員会への相談、専門の不動産会社への依頼が有効です。ただし、農地のまま売るには条件が多く、価格も下がりやすいため慎重な判断が求められます。
農地を転用して売却する
農地を転用して売却すると、農業従事者以外にも買い手を広げられるため、売却のチャンスは大きく広がります。ただし、転用には厳格な審査があり、用途や建築計画、資金計画などを具体的に示さなければなりません。
さらに、申請が通るかどうかは農地の区分や過去の法令遵守状況にも左右されます。そのため、農地転用を前提に売却を検討する際は、実績のある不動産会社に相談し、事前に条件をしっかり確認しておくのが重要です。
関連記事：【2023年度最新】岡山市にある売買に強い不動産10選｜失敗しない選び方のポイントも紹介！ | ビリーフ株式会社
農地を売却する際の流れ
農地の売却方法によって手続きの流れも変わってきますので、正しい手順を理解しておくのが重要です。ここでは、「農地のまま売却する場合」と「農地を転用して売却する場合」の2つのパターンに分けて、具体的な流れを解説していきます。
農地のまま売却する場合
農地を売却するには、農業委員会の許可が必要であり、買い手探しと手続きの流れを事前に理解しておくのが重要です。農地のまま売る場合は、農家や農地所有適格法人に限定されるため、近隣農家や農協に相談するのが一般的です。
売買契約を結ぶ際は、「許可が下りなければ契約無効」とする内容を明記するのが通常です。必要書類には登記事項証明書や位置図、公図などがあり、各自治体ごとに内容が異なるため、事前確認は不可欠です。
農地を転用して売却する場合
農地を売却する際は、まず対象地の区分や転用の可否を確認するのが第一歩です。市町村の農政課や農業委員会に問い合わせれば、土地の区分や必要な手続きについて教えてもらえます。
転用が可能な場合でも、許可を得るには売買契約の締結が前提となるため、先に買い手を見つける必要があります。農地の売却には専門的な知識が求められるため、経験豊富な不動産会社に相談し、的確なアドバイスとサポートを受けるのが成功への近道です。
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農地の売却によくある3つの質問
農地の売却を検討する際、多くの方が同じような疑問や不安を抱えています。ここでは、農地所有者から特に多く寄せられる質問について、わかりやすく解説していきしょう。
質問1.農地売却にかかる税金は？
農地の売却によって得た利益には、所得税と住民税がかかる仕組みです。課税される金額は、売却価格から取得費や仲介手数料などの経費を差し引いた「譲渡所得」に基づいて決まります。
また、所有期間によって税率が異なる点も重要です。所有が5年以下であれば短期譲渡所得として高税率が適用され、5年を超えていれば長期譲渡所得として税負担が軽くなります。
売却時期の見極めは、納税額に大きく影響するため、専門家の助言を得るのが賢明でしょう。
質問2.農地の売却にかかる主な費用は？
農地を不動産会社を通じて売却する際には、仲介手数料が発生します。手数料は法令により上限が定められており、売却価格に応じて段階的に計算されるのです。
一般的には「売却額×3％+ 6万円＋消費税」で算出されるケースが多く、不動産会社の多くが上限額を適用しています。また、農地法に基づく手続きで行政書士に依頼する場合は、別途報酬が必要となり、相場は5万〜15万円前後です。
費用の詳細は、契約前に必ず確認しておきましょう。
質問3.農地を少しでも高く売るコツは？
農地の売却を成功させるには、事前準備が重要です。まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の妥当性を確認しましょう。
査定方法に統一基準がないため、1社だけで判断すると相場から外れるリスクがあります。また、見た目の印象も売却価格に影響します。
雑草の除去やゴミの処分など、農地を清潔に保つと買い手に良い印象を与えやすくなるでしょう。特に長期間所有した農地は、税制面でも有利になる可能性があるため、売却のタイミングを慎重に見極めましょう。
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まとめ
農地の売却は一般的な土地と比べて様々な制限があります。購入者に制限がある点や、農家の高齢化、転用には許可が必要なのが主な難しさです。
しかし、放置すると荒廃して売却価値が下がり、固定資産税の負担も続くため、使用予定がなければ早めの売却がおすすめです。農地売却は、適切な専門家のサポートを受ければスムーズに進められます。
早めに行動して、農地を有効活用するための第一歩を踏み出しましょう。
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